Bornage d'un Terrain au Sénégal : Procédure Étape par Étape, Rôle du Géomètre-Expert et Documents Nécessaires

Qu'est-ce que le bornage d'un terrain ?

Le bornage est l'opération technique et juridique qui consiste à déterminer les limites d'une parcelle avec ses voisins, puis à les matérialiser sur le terrain par des repères durables, les bornes. Il est réalisé par un géomètre-expert, en principe en présence (ou avec l'accord) de tous les propriétaires ou occupants concernés, et s'achève par un procès-verbal de bornage et un plan signés.

Il ne faut pas le confondre avec d'autres opérations du géomètre :

• Le levé topographique : mesure du terrain et de son environnement, sans accord des voisins ni fixation de limites
• Le bornage : fixation contradictoire des limites et pose de bornes
• La reconstitution ou l'implantation des limites : retrouver ou repositionner des limites déjà définies par un plan ou un titre
• Le morcellement ou la division : découpage d'une parcelle en plusieurs lots, avec un plan de division

Dans quels cas faut-il faire borner un terrain ?

Le bornage n'est pas exigé pour tout terrain, mais il est vivement recommandé, et parfois demandé par les administrations, dans les situations suivantes :

• Avant ou juste après l'achat d'un terrain, pour connaître ses limites réelles
• Avant de construire ou de clôturer, pour éviter tout empiètement
• Lors d'une division ou d'un morcellement (vente d'une partie, partage entre héritiers, lotissement) : pour un immeuble titré, la loi n° 2011-07 prévoit que les limites des lots formés doivent être fixées sur le terrain (art. 74)
• Dans les procédures de régularisation (bail, titre foncier), où un plan établi par un géomètre est exigé et où un bornage peut être demandé si la parcelle n'est pas délimitée
• En cas de litige de voisinage sur les limites
• Avant une revente ou un financement, lorsque le notaire ou la banque demande un plan fiable

Les trois formes de bornage

Le bornage à l'amiable (contradictoire)

C'est le cas le plus courant. Le géomètre convoque les riverains, propose les limites à partir des documents et des indices relevés sur le terrain, et chacun signe le procès-verbal s'il est d'accord. C'est rapide, moins coûteux qu'un procès, et cela sécurise durablement les relations de voisinage.

Le bornage lié à une procédure administrative

Dans certaines procédures, la vérification des limites est effectuée ou contrôlée par les services du Cadastre. Pour la division d'un immeuble titré, par exemple, la loi n° 2011-07 prévoit le dépôt d'un plan de lotissement à la Conservation foncière, vérifié par un géomètre du Cadastre en présence des parties, convoquées au moins vingt-quatre heures à l'avance, avec un procès-verbal signé (art. 74). Une fois le bornage achevé, le conservateur établit un nouveau titre foncier pour chaque lot (art. 75).

Le bornage judiciaire

Lorsque les voisins ne parviennent pas à s'accorder, le désaccord peut être soumis au tribunal compétent, qui peut ordonner une expertise confiée à un géomètre et fixer les limites par jugement. C'est le dernier recours : plus long et plus coûteux, il s'emploie lorsque la négociation et le bornage amiable ont échoué.

Qui peut faire un bornage au Sénégal ?

Le bornage doit être confié à un géomètre-expert inscrit au Tableau de l'Ordre national des géomètres-experts du Sénégal (ONGES), profession réglementée dont les missions comprennent notamment l'élaboration de plans d'immeubles relevant du régime de la conservation foncière et l'application sur le terrain d'opérations de lotissement ou de division. Sa mission de bornage couvre la recherche documentaire (titre, plans, archives du Cadastre), la reconnaissance des lieux, le levé topographique, la convocation des riverains, la pose ou la vérification des bornes, la rédaction du procès-verbal de bornage et l'établissement du plan, avec le calcul de la superficie.

Comment bien choisir son géomètre-expert

• Vérifier son inscription au Tableau de l'Ordre (ONGES) et l'existence de son cabinet
• Demander un devis écrit et détaillé : nature de la mission, nombre de bornes, déplacements, calculs, dépôt au Cadastre
• Se renseigner sur le barème des prestations topographiques fixé par arrêté ministériel (arrêté n° 22577 du 9 décembre 2015) et comparer plusieurs devis
• Préférer un géomètre indépendant du vendeur : lors d'un achat, ne recourez pas à celui que propose la personne qui vous vend le terrain
• Exiger un ordre de mission écrit précisant les documents remis à la fin (procès-verbal, plan, coordonnées des bornes, NICAD)
• Demander des références de dossiers similaires dans la même zone

La procédure de bornage en 8 étapes

Étape 1 — Définir l'objectif et le type de bornage

Précisez ce que vous attendez : borner avant un achat, préparer une construction, diviser un terrain, régler un différend de voisinage ou compléter un dossier de régularisation. Le géomètre adaptera la mission, le nombre de riverains à convoquer et les documents à produire.

Étape 2 — Réunir les documents

Rassemblez les pièces qui prouvent votre droit sur la parcelle et décrivent ses limites (voir la liste détaillée plus bas). Plus le dossier est complet, plus la recherche documentaire est rapide et moins la mission coûte cher.

Étape 3 — Mandater le géomètre par écrit

Signez un ordre de mission ou un contrat avec le géomètre-expert choisi, mentionnant la parcelle concernée, l'objet de la mission, les livrables attendus, le prix et les modalités de paiement. Conservez un exemplaire signé.

Étape 4 — Recherches documentaires

Le géomètre étudie le titre, les plans existants et les données du Cadastre : plan de lotissement, ancien plan de bornage, plans des parcelles voisines, coordonnées connues. Il identifie ainsi les limites théoriques et prépare les opérations de terrain.

Étape 5 — Convoquer les riverains

Les propriétaires ou occupants des parcelles voisines sont convoqués par écrit, avec un préavis suffisant, en précisant le jour, l'heure et le lieu de rendez-vous, et invités à se présenter avec leurs propres documents. Conservez la preuve de chaque convocation : c'est elle qui rend le bornage difficile à contester. Lorsque la parcelle borde une voie publique ou un terrain de l'État ou de la commune, le géomètre vous indiquera les services à informer.

Étape 6 — Les opérations de terrain

Le jour convenu, le géomètre reconnaît les lieux avec les riverains, relève les points existants (bornes, murs, clôtures), recueille leurs observations, détermine les limites à partir des documents et des indices, puis pose ou vérifie les bornes. Il procède aux mesures avec des instruments de précision et note les éventuels écarts avec les documents.

Étape 7 — Le procès-verbal de bornage et le plan

Le géomètre rédige le procès-verbal décrivant l'opération et les limites retenues, que signent les parties présentes, et établit le plan de bornage avec la superficie calculée. Si un riverain refuse de signer, le refus et ses motifs sont mentionnés au procès-verbal : le désaccord devra alors être tranché autrement (accord ultérieur, expertise ou juge). Dans le cadre légal de la division d'un titre foncier, les résultats de la vérification restent acquis même si une partie régulièrement convoquée ne s'est pas présentée (art. 74).

Étape 8 — Dépôt et mise à jour des données

Selon la nature de l'opération, le plan est déposé au Cadastre (création ou mise à jour du NICAD lorsque la parcelle est créée ou modifiée) et, pour un immeuble titré divisé, à la Conservation foncière. Le géomètre vous indique les démarches à effectuer ; votre notaire les intègre ensuite dans l'acte de vente, le partage ou le dossier de régularisation.

Les documents à fournir au géomètre

• Titre foncier, délibération, contrat de bail ou autre document justifiant votre droit sur la parcelle
• CNI du demandeur et, le cas échéant, procuration ou accord des co-titulaires ou des héritiers
• NICAD ou Certificat d'Identification Cadastrale, si la parcelle en possède un
• Extrait de plan cadastral certifié
• Plans existants : plan de lotissement approuvé, ancien plan de bornage, plan de division
• Actes de vente ou de cession précédents
• Coordonnées des voisins (noms, téléphones, adresses) pour les convocations

Les documents que vous devez recevoir

• Le procès-verbal de bornage signé par les parties présentes
• Le plan de bornage : échelle, dimensions, superficie, orientation, coordonnées des sommets
• La liste des bornes posées, avec leurs coordonnées et un croquis de repérage
• Le rapport ou la note du géomètre signalant les écarts avec les documents et les éventuelles servitudes
• La facture détaillée et, le cas échéant, le récépissé de dépôt au Cadastre
• Le NICAD mis à jour lorsque la parcelle a été divisée ou modifiée

Conservez ces documents avec vos titres, en original et en copie numérique.

Combien coûte un bornage et combien de temps faut-il ?

Le prix d'un bornage dépend de la superficie et de la forme du terrain, de son accessibilité, du nombre de bornes et de riverains, de l'existence ou non de plans antérieurs, de l'ampleur des recherches et de la distance à parcourir. Les prestations topographiques des géomètres inscrits à l'Ordre relèvent d'un barème fixé par arrêté ministériel : demandez un devis écrit détaillé, comparez-en plusieurs et faites préciser ce qui est inclus. Les délais dépendent de la complexité du dossier et de la disponibilité des riverains : demandez au géomètre un calendrier écrit dès la signature de l'ordre de mission.

Après le bornage : les démarches à ne pas oublier

• Déposer le plan et faire mettre à jour les données du Cadastre (NICAD) lorsque la parcelle est créée ou modifiée
• Pour un immeuble titré divisé, laisser la Conservation foncière établir les nouveaux titres après dépôt du plan et vérification (loi n° 2011-07, art. 74 et 75)
• Annexer le plan et le procès-verbal à l'acte de vente, au dossier de régularisation ou à la demande d'autorisation de construire
• Protéger les bornes : les dégager, les identifier, les photographier, ne jamais les déplacer
• Signaler tout déplacement ou destruction de borne et demander sa réimplantation par le géomètre

"Une borne déplacée ou enlevée efface la preuve des limites. Photographiez les bornes le jour du bornage et faites-les contrôler avant de construire."

— Conseil SamaGalle

Les erreurs qui rendent un bornage contestable

• Faire borner sans convoquer les voisins, ou sans preuve de convocation
• Faire appel à quelqu'un qui n'est pas inscrit à l'Ordre des géomètres-experts
• S'appuyer sur des repères provisoires (piquets, peinture, pierres) sans bornes durables
• Négliger les documents anciens (titre, plan de lotissement) et ne se fier qu'aux clôtures
• Ne pas conserver le procès-verbal signé
• Croire que le bornage régularise le terrain : il fixe des limites, il ne remplace ni le titre, ni la délibération, ni le bail
• Déplacer, enlever ou détruire des bornes : c'est une infraction (loi n° 2011-07, art. 93)

FAQ — Le bornage d'un terrain

À lire aussi

Comment Vérifier les Limites Exactes d'un Terrain au Sénégal : Cadastre, NICAD, Plans et Contrôle sur le Terrain

10 min de lecture

NICAD au Sénégal : Guide Complet 2026 — Tout Savoir sur le Numéro d'Identification Cadastrale

12 min de lecture

Extrait de Plan Cadastral Certifié au Sénégal : À Quoi Ça Sert et Comment l'Obtenir ?

8 min de lecture

Titre Foncier au Sénégal : Comment l'Acquérir, Frais, Délais et Procédure Complète 2026

13 min de lecture

Le bornage est-il obligatoire au Sénégal ?

En règle générale, le bornage n'est pas imposé pour tout terrain, mais il est exigé ou vivement recommandé dans plusieurs situations : division d'un immeuble, lotissement, certaines procédures de régularisation, litige de voisinage, projet de construction. Par prudence, tout acheteur devrait s'assurer que la parcelle a été bornée, ou prévoir un bornage dans la promesse de vente.

Le bornage donne-t-il un titre de propriété ?

Non. Le bornage fixe les limites d'une parcelle ; il ne crée aucun droit de propriété. Pour être propriétaire, il faut un titre foncier. Sur un terrain sous délibération ou sous bail, le bornage précise l'emprise de votre droit d'usage ou de bail, sans en changer la nature.

Que faire si un voisin refuse de signer le procès-verbal ?

Le géomètre mentionne le refus et ses motifs au procès-verbal. Vous pouvez tenter une nouvelle conciliation avec l'aide d'un tiers de confiance (chef de quartier, mairie, notaire) puis, à défaut d'accord, saisir le tribunal compétent, qui pourra ordonner une expertise. Ne déplacez jamais une clôture ou une borne pour « forcer » la situation.

Peut-on faire borner un terrain sous délibération ?

Oui. Le bornage est possible quelle que soit la nature du droit sur le terrain. Il est même recommandé : il précise l'emprise de la parcelle affectée, facilite la réaffectation à un acheteur et prépare un futur dossier de bail ou de titre foncier. Il ne modifie toutefois pas le statut juridique du terrain.

Qui paie le bornage lors d'une vente ?

Il n'y a pas de règle unique : c'est une question de négociation, à écrire dans la promesse de vente. Lorsque le terrain n'est pas borné, il est possible de faire du bornage une condition de la vente, à la charge du vendeur ou partagée entre les parties.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat. Il s'appuie sur les textes et communications officielles suivants :

• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière (notamment les articles 74, 75 et 93)
• Arrêté ministériel n° 22577 du 9 décembre 2015 fixant le barème des prestations topographiques des géomètres-experts
• Décret n° 2012-396 du 27 mars 2012 instituant le numéro d'identification cadastrale (NICAD)

Ce qu'il faut retenir

Le bornage est la meilleure assurance contre les conflits de limites : un géomètre-expert inscrit à l'Ordre, des voisins convoqués par écrit, des bornes durables, un procès-verbal signé et un plan conservé avec vos titres. Il ne remplace ni un titre foncier, ni une délibération, ni un bail, mais il en précise l'emprise exacte et sécurise votre achat, votre construction ou votre revente. Prévoyez-le avant de payer ou avant de bâtir, jamais après un litige.