Acheter un Terrain Appartenant à Plusieurs Héritiers au Sénégal : Indivision et Précautions à Prendre

Qui peut vendre un terrain hérité par plusieurs personnes ?

Tous les héritiers ensemble, ou leurs représentants valables. Tant que le partage n'a pas eu lieu, le terrain appartient à l'ensemble des héritiers en indivision. Le gérant de l'indivision ne peut aliéner les biens indivis qu'avec le consentement unanime des indivisaires lorsque l'aliénation met fin à l'indivision, ce qui est le cas de la vente du terrain entier (Code de la famille, art. 453). Un héritier seul peut en revanche céder sa part, mais dans un cadre strict qui protège les autres et fragilise l'acheteur (art. 456).

Les règles de l'indivision en bref

• Le partage peut toujours être provoqué : en l'absence de convention expresse, nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (art. 449)
• Une convention d'indivision peut être conclue pour une durée déterminée, qui est de cinq ans sauf stipulation contraire et renouvelable, ou pour une durée indéterminée (art. 450 et 451)
• L'administration des biens indivis peut être confiée à un ou plusieurs gérants, nommés en principe à la majorité en nombre et en parts (art. 452)
• Le gérant ne peut, sans autorisation de la majorité, ni emprunter, ni constituer d'hypothèque ou de sûreté sur les biens indivis, ni vendre un bien déterminé ; il ne peut aliéner les biens indivis qu'avec l'accord unanime si cela met fin à l'indivision (art. 453)
• Ces règles s'appliquent à l'indivision résultant d'un décès (art. 459), et le tribunal peut, malgré l'opposition d'un ou plusieurs indivisaires, maintenir l'indivision sur l'immeuble qui servait d'habitation au défunt et à son conjoint, pour cinq ans au plus, avec un renouvellement possible dans certains cas (art. 462)

Les trois montages possibles pour l'acheteur

1. Une vente signée par tous les héritiers (recommandé)

C'est la solution la plus sûre : tous les héritiers, en personne ou par procuration authentique, signent l'acte de vente, et le prix est réparti entre eux par le notaire. L'acheteur obtient un consentement complet, et la contestation d'un héritier laissé de côté devient improbable.

2. Un partage préalable, puis une vente par l'héritier attributaire

Si tous les héritiers sont présents et capables, le partage peut être fait dans la forme et par l'acte qu'ils jugent convenables (art. 464), et ils peuvent composer les lots à leur gré (art. 465). Le terrain est alors attribué à l'un d'eux, qui le vend seul. Le partage doit être enregistré dans le mois (CGI, art. 464) et précédé de la déclaration préalable prévue par la loi n° 2013-04. Un partage fait au nom d'incapables, de non-présents ou d'absents sans respecter les formes légales n'est que provisionnel (Code de la famille, art. 471).

3. L'achat de la part d'un seul héritier (risqué)

L'héritier qui entend céder à titre onéreux tout ou partie de sa part à une personne étrangère à l'indivision doit notifier le prix et les conditions à ses cohéritiers et au gérant, par acte extrajudiciaire. Chacun peut, dans le mois qui suit, exercer un droit de préemption aux mêmes prix et conditions, et toute cession faite en violation de cette procédure est nulle, seuls les cohéritiers pouvant invoquer la nullité (art. 456). La cession doit en outre être signifiée aux autres indivisaires ou acceptée par eux pour leur être opposable (art. 458). Et pour un immeuble titré, la loi n° 2011-07 permet aux cohéritiers d'exclure du partage l'acquéreur non successible dans les deux mois de la publicité de la vente (art. 22).

Les précautions de l'acheteur

• Exiger le jugement d'hérédité et l'acte de notoriété ou l'inventaire, pour connaître la liste exacte des héritiers (Code de la famille, art. 403 ; loi n° 2011-07, art. 49)
• Vérifier que tous les héritiers signent, ou qu'ils sont représentés par une procuration spéciale authentique, ce qui relève des mêmes contrôles que pour un vendeur agissant par procuration
• Pour chaque héritier mineur, exiger l'autorisation du juge des tutelles (bien de 1 000 000 FCFA ou moins) ou du conseil de famille (au-delà), qui fixe les conditions de la vente (art. 329)
• Exiger le certificat de l'Enregistrement attestant le paiement ou la non-exigibilité des droits de mutation par décès avant de payer le prix, ou retenir une somme égale à l'impôt calculé sur le prix (CGI, art. 477)
• Obtenir un état de droits réels récent et vérifier que la transmission aux héritiers est inscrite ou en cours (loi n° 2011-07, art. 51 et 55)
• Faire verser le prix à la comptabilité du notaire, qui le répartit entre les héritiers contre décharge de chacun
• Faire déposer la déclaration préalable de transaction avant l'acte (loi n° 2013-04), et signer un acte authentique
• Faire figurer dans l'acte la liste complète des héritiers et la qualité en laquelle chacun agit

Le cas particulier du terrain sous délibération

Si le terrain n'a pas de titre foncier mais repose sur une délibération du conseil municipal, l'affectation prend fin de plein droit au décès du bénéficiaire personne physique. Les héritiers peuvent obtenir l'affectation à leur profit, mais à condition d'en faire la demande à la commune dans un délai court après le décès (décret n° 72-1288, art. 5 à 7). Tant que cette nouvelle affectation n'a pas été prononcée, il n'y a pas de droit régulier à céder : renseignez-vous auprès de la mairie et consultez nos guides sur la vérification d'une délibération et sur la comparaison entre délibération et acte de vente.

Si les héritiers ne s'entendent pas

Le désaccord entre héritiers est la première cause de blocage. La loi ne les oblige pas à rester dans l'indivision : le partage peut toujours être provoqué (art. 449), à l'amiable ou en justice. En cas de désaccord entre héritiers capables et présents, le partage judiciaire s'applique (art. 470). Lorsque certains biens ne peuvent être commodément partagés, les intéressés peuvent décider d'un commun accord de les vendre (licitation) ; à défaut d'accord, la vente peut être ordonnée par le président du tribunal ou le juge commis, et les conditions de la vente sont alors fixées par lui (art. 475). L'acheteur n'a pas de rôle dans ce conflit : le plus prudent est de ne verser aucun argent tant que la vente n'est pas décidée par tous ou ordonnée par le juge, et de ne pas acheter la part d'un héritier contre la volonté des autres.

FAQ — Indivision et achat de terrain

Peut-on acheter si l'un des héritiers vit à l'étranger ?

Oui, à condition qu'il signe l'acte de vente en personne ou qu'il donne une procuration spéciale en forme authentique, passée devant notaire, auprès d'un poste consulaire ou avec apostille depuis un pays partie à la Convention de La Haye. Notre guide sur la vente par procuration détaille les vérifications à faire.

Comment savoir que la liste des héritiers est complète ?

Le jugement d'hérédité, rendu sur la déclaration de deux témoins, et l'acte de notoriété dressé par un notaire sont les documents qui établissent cette liste à l'égard des tiers (Code de la famille, art. 403). Demandez-les, faites vérifier par le notaire la cohérence avec l'état civil du défunt (plusieurs mariages, enfants d'unions différentes) et interrogez la famille. Un héritier oublié peut contester la vente des années plus tard.

Un héritier peut-il contester la vente après coup ?

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Oui, si son consentement était nécessaire et n'a pas été recueilli valablement : cession à un tiers sans notification préalable (art. 456), vente d'un bien de mineur sans autorisation (art. 329), héritier oublié. La loi n° 2011-07 permet aussi au véritable héritier qui revendique la succession dans les six mois de son ouverture de faire annuler les droits consentis à des tiers par un héritier apparent (art. 71). D'où l'intérêt de réunir tous les consentements, par écrit et devant notaire.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat. Il s'appuie sur les textes suivants :

• Code de la famille (loi n° 72-61 du 12 juin 1972), notamment les articles 329, 403, 449 à 453, 456, 458, 459, 462, 464, 465, 470, 471 et 475
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, notamment les articles 22, 49, 51, 55 et 71
• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, version à jour d'octobre 2025, articles 464 et 477
• Loi n° 2013-04 du 8 juillet 2013 instituant un régime de déclaration préalable aux transactions immobilières
• Décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972 relatif aux conditions d'affectation et de désaffectation des terres du domaine national

Ce qu'il faut retenir

Acheter un terrain à plusieurs héritiers, c'est acheter à une indivision : la sécurité vient de l'unanimité, des représentations valables et de la vérification des pièces. Privilégiez une vente signée par tous ou un partage préalable, méfiez-vous de l'achat de la part d'un seul héritier, payez par le notaire et prévoyez des conditions suspensives pour les autorisations et certificats manquants. Un acte imparfait peut être contesté pendant des années par ceux qui n'ont pas été consultés.