Vendre une Maison Héritée au Sénégal : Documents à Réunir et Démarches Étape par Étape (Guide 2026)

Peut-on vendre une maison héritée avant d'avoir réglé la succession ?

Non, pas valablement. Tant que la qualité d'héritier n'est pas établie et que les cohéritiers ne se sont pas accordés, personne ne peut vendre seul un bien qui appartient à la succession. Le Code de la famille prévoit que la qualité d'héritier s'établit par tous moyens, mais qu'à l'égard des tiers (donc de l'acheteur, du notaire et de la Conservation foncière) elle se prouve par un intitulé d'inventaire notarié, un acte de notoriété dressé par un notaire ou un jugement d'hérédité rendu par le juge de paix (art. 403). Pour un immeuble titré, la loi n° 2011-07 exige ces mêmes pièces pour inscrire la transmission par décès au livre foncier (art. 49 et 55).

Une règle de continuité s'ajoute : une demande d'inscription n'est recevable que si l'acte émane du titulaire d'une inscription antérieure régulière (loi n° 2011-07, art. 51). Concrètement, le titre foncier doit d'abord être mis au nom des héritiers, ou la chaîne de transmission doit être documentée, avant que la vente puisse être publiée.

Les documents à réunir

• L'acte de décès du propriétaire
• Le jugement d'hérédité : les héritiers (enfants du défunt, conjoint survivant) le demandent au tribunal du dernier domicile du défunt ou du lieu du décès, avec l'acte de décès, le certificat de mariage, les actes de naissance des enfants et la pièce d'identité de deux témoins
• L'acte de notoriété ou l'intitulé d'inventaire dressé par un notaire, lorsque le jugement d'hérédité ne contient pas l'inventaire des biens (loi n° 2011-07, art. 55)
• Une copie du titre foncier, un état de droits réels récent, le NICAD et l'extrait de plan cadastral
• Les pièces d'identité de tous les héritiers, et des procurations authentiques pour ceux qui sont absents
• Le testament, s'il en existe un, et les consentements des héritiers réservataires ou légataires
• L'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille si un héritier est mineur
• La déclaration de succession et le certificat de l'inspecteur de l'Enregistrement attestant le paiement ou la non-exigibilité des droits de mutation par décès
• L'accord écrit de tous les héritiers sur la vente et la répartition du prix, ou l'acte de partage
• L'autorisation de construire et le certificat de conformité de la maison, si elle est récente

Le parcours de vente en 9 étapes

• 1. Faire établir la qualité d'héritier : jugement d'hérédité, puis acte de notoriété ou inventaire chez le notaire
• 2. Faire le point sur le bien : titre foncier, hypothèques éventuelles, dettes de la succession, situation d'urbanisme
• 3. Réunir tous les héritiers et décider ensemble de vendre, en fixant le prix minimum et la répartition
• 4. Déposer la déclaration de succession au bureau de l'Enregistrement du domicile du défunt et obtenir le certificat de paiement ou de non-exigibilité
• 5. Faire estimer le bien et le proposer à la vente, directement ou par un courtier
• 6. Signer une promesse de vente avec conditions suspensives chez le notaire
• 7. Déposer la déclaration préalable de transaction auprès de la Direction de l'Enregistrement, des Domaines et du Timbre, avant le dépôt de l'acte (loi n° 2013-04)
• 8. Signer l'acte authentique de vente ; le prix est versé à la comptabilité du notaire, qui règle les impôts et frais et reverse le solde aux héritiers
• 9. Laisser le notaire déposer le dossier à la Conservation foncière pour la formalité fusionnée, qui enregistre l'acte et l'inscrit au livre foncier

L'accord des héritiers : unanimité, mineurs et héritiers absents

Tant que le bien reste indivis, il appartient à tous les héritiers. Le gérant de l'indivision ne peut aliéner les biens indivis qu'avec le consentement unanime des indivisaires lorsque l'aliénation a pour effet de mettre fin à l'indivision, ce qui est le cas de la vente de la maison entière (Code de la famille, art. 453). Un seul refus bloque donc la vente ; le partage, lui, peut toujours être provoqué : en l'absence de convention d'indivision, nul ne peut être contraint d'y demeurer (art. 449).

Si un héritier est mineur, son tuteur ne peut pas aliéner ses droits sans autorisation : le juge des tutelles intervient lorsque le bien vaut 1 000 000 FCFA ou moins, le conseil de famille au-delà, et l'autorisation précise les conditions de la vente (art. 329). Pour un héritier vivant à l'étranger, la solution habituelle est une procuration spéciale passée en la forme authentique : notre guide sur la vente par procuration détaille les vérifications à faire.

Les impôts et frais à prévoir

• Droits de mutation par décès : déclaration à déposer dans l'année du décès (CGI, art. 464) ; taux de 2% pour les transmissions entre époux et en ligne directe et de 5% pour les autres héritiers (art. 472), calculés sur l'actif successoral net après un abattement de 200 millions FCFA (art. 468) ; lorsque l'actif net reste sous ce seuil, aucun droit n'est dû, mais la déclaration et le certificat restent nécessaires
• Taxe de plus-value immobilière, à la charge du vendeur : 10% de la plus-value, ou 15% pour un terrain non bâti ou insuffisamment bâti (art. 556). Pour un bien reçu par héritage, la valeur d'acquisition retenue est en principe la valeur vénale au jour de la mutation à titre gratuit ; les dépenses d'amélioration et les commissions d'intermédiaires viennent en déduction (art. 556 et 558). Elle est payée au moment de l'enregistrement (art. 559)
• Droits d'enregistrement de la vente : 5%, supportés par l'acheteur (art. 463 et 472)
• Émoluments du notaire, droits de publicité foncière et timbres : en général à la charge de l'acheteur ; le partage, s'il a lieu, est facturé selon le tarif des notaires
• Frais d'obtention des pièces : jugement d'hérédité, acte de notoriété, copies du titre foncier, état de droits réels

Sous-évaluer le prix pour réduire les droits est une mauvaise idée : la dissimulation d'une partie du prix expose à une pénalité de 50% des droits éludés (CGI, art. 671), et l'administration peut préempter le bien dans les six mois de l'enregistrement, trois mois dans la région de Dakar, en versant le prix majoré d'un dixième (art. 674).

Les pièges à éviter

• Vendre avec la signature d'un seul héritier, ou d'un « chef de famille » sans mandat écrit de chacun
• Oublier un héritier : épouses successives, enfants d'unions différentes, héritiers résidant à l'étranger
• Négliger la mise à jour du titre : un titre foncier encore au nom du défunt ne permet pas d'inscrire la vente sans la chaîne de transmission
• Ne pas déposer la déclaration de succession : l'acheteur, le notaire et la Conservation foncière exigeront le certificat
• Accepter un paiement en espèces hors comptabilité du notaire : c'est un risque de perte et de litige, et le timbre des quittances est de 1% des paiements en espèces depuis la loi n° 2025-17
• Signer un acte sous seing privé « en attendant » : il ne permet pas l'inscription au livre foncier et ne protège ni le vendeur ni l'acheteur

FAQ — Vendre un bien hérité

Combien de temps faut-il pour vendre un bien hérité ?

Cela dépend surtout de la rapidité avec laquelle les héritiers s'accordent et réunissent les pièces : jugement d'hérédité, acte de notoriété, déclaration de succession, certificat de l'Enregistrement. Ce n'est pas la vente elle-même, mais la préparation du dossier qui prend du temps. Le notaire coordonne les étapes et vous donnera un calendrier réaliste dès qu'il aura la liste complète des héritiers.

Un héritier peut-il vendre sa part seul ?

Il peut céder ses droits, mais pas la maison. S'il veut vendre sa part à une personne étrangère à l'indivision, il doit notifier aux cohéritiers et au gérant, par acte extrajudiciaire, le prix et les conditions ; chacun peut exercer un droit de préemption dans le mois qui suit, et la cession faite en violation de cette règle est nulle (Code de la famille, art. 456). Notre guide sur l'achat à plusieurs héritiers détaille le mécanisme.

Faut-il payer la plus-value quand on a hérité du bien ?

La taxe de plus-value s'applique à la cession d'un immeuble, quelle que soit la façon dont le vendeur l'a acquis. Pour un bien reçu par héritage, la valeur d'acquisition de référence est la valeur vénale au jour de la transmission ; si la maison s'est valorisée depuis, la différence avec le prix de vente est imposable. Le notaire calcule la taxe avec vous avant la signature.

Comment vendre un bien hérité qui n'a pas de titre foncier ?

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Cela dépend du droit du défunt. Si le bien reposait sur une délibération, l'affectation prend fin de plein droit au décès du bénéficiaire et les héritiers doivent demander une nouvelle affectation à leur profit dans un délai court : sans elle, il n'y a pas de droit à céder. Si le défunt avait un bail, la cession suppose l'accord de l'administration. Dans tous les cas, faites d'abord régulariser la situation avant de chercher un acheteur.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat. Il s'appuie sur les textes et sources suivants :

• Code de la famille (loi n° 72-61 du 12 juin 1972), notamment les articles 329, 403, 449, 453 et 456
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, notamment les articles 49, 51 et 55
• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, dans sa version à jour d'octobre 2025, notamment les articles 463, 464, 468, 472, 477, 556 à 559, 671 et 674 ; loi n° 2025-17 du 27 septembre 2025
• Loi n° 2013-04 du 8 juillet 2013 instituant un régime de déclaration préalable aux transactions immobilières
• Ministère de la Justice : fiche « Jugement d'hérédité »

Ce qu'il faut retenir

Vendre une maison héritée est un parcours en deux temps : d'abord régler la succession (qualité d'héritier, déclaration, certificat de l'Enregistrement, accord de tous), ensuite vendre dans les règles (déclaration préalable, acte authentique, paiement par le notaire, mutation au livre foncier). Chaque raccourci se paie plus tard, en litige ou en nullité. Faites-vous accompagner d'un notaire dès le premier jour et gardez une copie de tous les documents.