L'État de Droits Réels au Sénégal : Comment Vérifier les Charges sur un Bien Avant d'Acheter — Guide DGID 2026

Qu'est-ce que l'État de Droits Réels ?

L'État de Droits Réels est un document administratif officiel délivré par le Conservateur de la propriété et des droits fonciers territorialement compétent, relevant de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID). Il permet à toute personne physique ou morale d'obtenir des informations exhaustives sur les charges et droits attachés à un bien immobilier — qu'il soit à usage d'habitation ou de culture.

En droit sénégalais, les « droits réels » désignent l'ensemble des droits qui s'exercent directement sur un bien immobilier : hypothèque, usufruit, bail emphytéotique, servitude, antichrèse, saisie immobilière… Ces droits sont inscrits au Livre Foncier tenu par la Conservation Foncière et sont opposables à tout tiers, y compris un acheteur qui n'en aurait pas été informé par le vendeur. Acquérir un bien sans avoir préalablement consulté son État de Droits Réels, c'est prendre le risque de reprendre toutes ces charges à son compte.

"Un acheteur qui n'a pas consulté l'État de Droits Réels avant la signature ne peut pas se retourner contre la Conservation Foncière si une hypothèque était inscrite. Les droits réels inscrits au Livre Foncier sont opposables à tous."

— Expert DGID, Conservation Foncière

Pourquoi est-il indispensable avant tout achat immobilier ?

Au Sénégal, le Livre Foncier est le seul registre faisant foi pour les droits réels immobiliers. Un vendeur peut omettre — volontairement ou non — de vous informer qu'il a hypothéqué son bien auprès d'une banque, qu'il fait l'objet d'une saisie ou qu'un usufruitier occupe le bien. Sans vérification, vous achetez en reprenant toutes ces contraintes à votre charge.

• Hypothèque bancaire : la banque du vendeur peut saisir le bien si le crédit n'est pas remboursé, même après la vente
• Saisie immobilière : un créancier peut faire vendre le bien aux enchères pour recouvrer sa créance
• Usufruit : un tiers a le droit de jouir du bien (y habiter, le louer) jusqu'à son décès ou la fin du terme
• Bail emphytéotique : un locataire peut avoir un droit réel sur le bien pendant 18 à 99 ans
• Servitude de passage : un voisin a le droit de traverser votre propriété
• Antichrèse : un créancier est en possession du bien jusqu'au remboursement de la dette

L'État de Droits Réels vous donne la liste exhaustive de toutes ces charges inscrites au Livre Foncier à la date de la demande. Si le document indique « néant », la parcelle est libre de toute charge et la transaction peut se faire en toute sécurité.

Quels droits réels peuvent grever un bien au Sénégal ?

L'hypothèque — La charge la plus fréquente

L'hypothèque est le droit réel le plus courant au Sénégal. Elle est constituée par le propriétaire au profit d'un créancier (banque, établissement de microfinance, particulier) pour garantir le remboursement d'un prêt. Tant que le crédit n'est pas intégralement remboursé et que la mainlevée n'a pas été inscrite au Livre Foncier, l'hypothèque reste attachée au bien — même après une vente.

Usufruit, servitude et bail emphytéotique

L'usufruit confère à son titulaire le droit d'utiliser et de percevoir les fruits (loyers) d'un bien appartenant à autrui (le nu-propriétaire). La servitude est une charge imposée à une propriété au profit d'une autre (servitude de passage, de vue, de puisage…). Le bail emphytéotique, très utilisé sur les terres de l'État, est un droit réel à long terme (18 à 99 ans) qui confère à l'emphytéote des droits quasi-similaires à ceux d'un propriétaire.

Comment obtenir l'État de Droits Réels ? Procédure officielle DGID

La demande s'effectue auprès du Conservateur de la propriété et des droits fonciers du ressort territorial où est immatriculé le bien. À Dakar, il s'agit de la Conservation Foncière de Dakar (DGID). Pour les régions, chaque chef-lieu de région dispose d'un service compétent. La démarche est simple et ne nécessite pas de notaire.

Documents à fournir

• Une (1) copie du titre foncier du bien concerné
• Une (1) copie de la Carte Nationale d'Identité (CNI) du demandeur

Important : vous n'avez pas besoin d'être le propriétaire du bien pour faire cette demande. Tout acheteur potentiel, tout locataire ou tout professionnel de l'immobilier peut solliciter un État de Droits Réels sur n'importe quel titre foncier. Il vous suffit de connaître le numéro du titre foncier, que vous pouvez obtenir auprès du vendeur.

Combien coûte l'État de Droits Réels ?

Le coût de l'État de Droits Réels est très accessible, ce qui en fait l'une des vérifications les plus rentables que vous puissiez faire avant un achat immobilier. La DGID distingue trois situations tarifaires :

• Réquisition standard (titre foncier sans charge particulière) : 1 000 FCFA
• Réquisition négative (aucun droit réel inscrit — document le plus rassurant) : 300 FCFA
• Réquisition sur titre foncier avec charges : 600 FCFA de base + 100 FCFA par charge supplémentaire inscrite

Exemple concret : si un titre foncier porte une hypothèque et une servitude (2 charges), la réquisition vous coûtera 600 + (2 × 100) = 800 FCFA. Pour quelques centaines de francs CFA, vous obtenez une information qui peut vous éviter des millions de FCFA de litiges. C'est l'une des vérifications les plus rentables du système immobilier sénégalais.

Réquisition positive vs réquisition négative : quelle différence ?

La réquisition négative est le résultat idéal : la Conservation Foncière atteste qu'aucun droit réel n'est inscrit sur le titre foncier. La parcelle est libre de toute charge, hypothèque ou servitude. Ce document est le signal vert pour finaliser votre acquisition en toute sécurité.

La réquisition positive signifie qu'un ou plusieurs droits réels sont inscrits. Le document liste chaque droit avec sa nature, son titulaire, la date d'inscription et le montant de la créance garantie (pour les hypothèques). Face à une réquisition positive, vous avez trois options : demander au vendeur de lever les charges avant la vente, négocier une réduction du prix pour compenser le risque, ou renoncer à l'acquisition.

Délais d'obtention et conseils pratiques

L'État de Droits Réels est généralement délivré dans un délai de 24 à 72 heures ouvrables selon l'affluence au guichet. Il est conseillé de se présenter tôt le matin à la Conservation Foncière pour limiter les temps d'attente. Pensez à demander plusieurs exemplaires si vous devez le fournir à plusieurs parties (notaire, banque, agence immobilière).

• Se présenter muni de l'original de la CNI et d'une copie du titre foncier
• Demander plusieurs exemplaires si plusieurs acteurs sont impliqués dans la transaction
• Vérifier que le numéro du titre foncier correspond exactement à la parcelle visitée
• Exiger une réquisition récente (datée de moins de 3 mois) lors de tout achat immobilier
• Le document fait foi uniquement à sa date de délivrance — une nouvelle hypothèque peut être inscrite le lendemain

Cas pratiques : quand et comment utiliser l'État de Droits Réels

Cas 1 : Achat d'un terrain à Dakar ou en région

Vous avez trouvé un terrain à Mermoz, Almadies ou à Thiès et le vendeur vous présente un titre foncier. Avant de verser quoi que ce soit, demandez-lui son numéro de titre foncier et effectuez immédiatement une réquisition. Si la réquisition est négative, vous pouvez signer la promesse de vente avec votre notaire en toute confiance. Si elle est positive, vous connaissez exactement les charges à négocier.

Cas 2 : Demande de crédit immobilier

Les banques sénégalaises exigent systématiquement un État de Droits Réels avant d'accorder un crédit hypothécaire, car elles doivent s'assurer que le bien proposé en garantie est libre de toute hypothèque préexistante. Si une hypothèque de premier rang existe déjà, la banque refusera généralement l'octroi du crédit ou exigera sa mainlevée préalable.

Cas 3 : Succession et partage d'héritage

Lors d'une succession, les héritiers doivent connaître l'état exact du patrimoine immobilier du défunt. L'État de Droits Réels permet de savoir si les biens hérités sont hypothéqués, ce qui peut affecter significativement la valeur nette de l'héritage et les obligations de remboursement qui incombent aux héritiers.

SamaGallé et la sécurité de vos transactions immobilières

Chez SamaGallé, nous encourageons tous nos utilisateurs à effectuer une vérification complète de l'État de Droits Réels avant toute transaction. Nos courtiers partenaires, vérifiés et certifiés, vous accompagnent dans ces démarches administratives et peuvent vous orienter vers les services compétents de la DGID pour obtenir ce document essentiel.