Régularisation par Voie de Bail au Sénégal : Obtenir un Titre de Bail sur un Terrain du Domaine de l'État — Guide DGID & Programme Yastal 2026

Qu'est-ce que la régularisation par voie de bail ?

La régularisation par voie de bail est une procédure administrative officielle par laquelle une personne physique ou morale occupant un terrain appartenant au domaine privé de l'État sénégalais peut obtenir un titre de bail légal sur ce terrain. Elle peut également concerner une parcelle que vous avez identifiée dans le domaine privé de l'État mais que vous n'occupez pas encore.

Cette démarche est encadrée par la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID) à travers le Programme Yastal — dont le nom wolof signifie « Yaatal natt, teggi YOKKUTE » (« Étendre les limites, poser des jalons pour la prospérité »). Il s'agit d'une initiative gouvernementale visant à régulariser la situation foncière de milliers de Sénégalais qui occupent des terres de l'État sans document légal.

"Au Sénégal, une part significative des occupants de terres appartenant au domaine de l'État n'ont aucun titre légal. La régularisation par voie de bail est le premier pas vers une sécurisation foncière durable, accessible à tous."

— Direction des Domaines, DGID Sénégal

Qui est concerné par cette procédure ?

La régularisation par voie de bail s'adresse à toute personne physique (particulier) ou morale (entreprise, association, collectivité) dans l'une des situations suivantes :

• Occupant un terrain du domaine privé de l'État sans titre légal (bail ou titre de propriété)
• Ayant acquis informellement un terrain dans le domaine de l'État (via un acte sous seing privé, une délibération non formalisée, etc.)
• Souhaitant régulariser une occupation ancienne héritée de parents ou de tiers
• Ayant identifié une parcelle libre dans le domaine de l'État et souhaitant l'acquérir légalement
• Détenant une délibération du Conseil Municipal ou Rural attribuant un terrain, non encore transformée en titre de bail

Le titre de bail : qu'est-ce que c'est et à quoi ça sert ?

Le titre de bail est un document officiel délivré par l'État sénégalais qui formalise votre droit d'occupation et d'usage d'un terrain appartenant au domaine privé de l'État. Il ne vous confère pas la pleine propriété du terrain (qui reste la propriété de l'État), mais il vous donne un droit réel reconnu, transmissible et opposable aux tiers, pour une durée déterminée renouvelable.

Concrètement, le titre de bail vous permet de : construire légalement sur le terrain (condition sine qua non du permis de construire), le transmettre à vos héritiers, le vendre ou le céder à un tiers avec accord de l'État, l'hypothéquer auprès d'une banque pour obtenir un crédit, et surtout de n'être jamais expulsé sans indemnisation.

• Droit d'occupation légal reconnu par l'État : vous ne pouvez plus être expulsé sans procédure
• Transmissible aux héritiers — sécurise le patrimoine familial
• Cessible avec accord de la Direction des Domaines
• Hypothécable — donne accès au crédit bancaire
• Condition préalable au permis de construire sur terrain de l'État
• Première étape vers l'obtention d'un titre de propriété (immatriculation)

Titre de bail vs titre de propriété : quelle différence ?

Le titre de propriété (titre foncier) vous rend plein et entier propriétaire du terrain : vous pouvez en disposer librement, le vendre, le donner, le léguer sans avoir à demander l'accord de l'État. Le titre de bail, lui, vous confère un droit d'usage sur un terrain qui reste juridiquement propriété de l'État. Vous payez une redevance annuelle (canon emphytéotique) à l'État pour ce droit.

Cependant, le bail est souvent la première étape d'un processus en deux temps : dans un second temps, après plusieurs années d'occupation et de mise en valeur du terrain (construction d'une maison, par exemple), il est possible de demander la cession définitive du terrain et d'obtenir un vrai titre de propriété. C'est pourquoi la régularisation par voie de bail est souvent décrite comme la porte d'entrée vers la pleine propriété.

Les documents à fournir — Liste officielle DGID

Selon le document officiel de la DGID (Programme Yastal), voici la liste exhaustive des pièces à réunir pour déposer un dossier de régularisation par voie de bail :

• 1. Demande de régularisation par voie de bail (lettre adressée au Chef du Bureau des Domaines compétent, avec identité complète du demandeur, description du terrain et motivation de la demande)
• 2. Photocopie du titre (délibération) — attestant de l'attribution du terrain par le Conseil Municipal ou Rural
• 3. Photocopie du Plan de masse — plan architectural montrant l'implantation des constructions existantes ou projetées sur la parcelle
• 4. Photocopie du Plan de situation — plan de localisation montrant la position du terrain dans son environnement immédiat (quartier, voirie, voisinage)
• 5. Photocopie de la Carte Nationale d'Identité (CNI) du demandeur
• 6. Acte de vente enregistré — si le demandeur a acquis le terrain d'un précédent occupant

Point crucial à ne pas oublier : l'ensemble de ces documents doit être fourni en cinq (5) exemplaires. Le dossier incomplet ou fourni en moins d'exemplaires sera systématiquement rejeté à la réception. Préparez vos copies avant de vous déplacer au Bureau des Domaines.

"Les documents doivent être dupliqués en cinq exemplaires."

— DGID — Note officielle Programme Yastal

Explication de chaque document : comment les obtenir ?

1. La demande de régularisation — Comment la rédiger ?

Il s'agit d'une lettre formelle adressée au Chef du Bureau des Domaines de la circonscription où se trouve le terrain. Elle doit mentionner : vos nom, prénom, nationalité, adresse et numéro de CNI, la description précise du terrain (superficie, localisation, références cadastrales si connues), la durée de l'occupation et la nature de votre occupation (habitation, activité commerciale, agriculture), et votre demande explicite de régularisation par voie de bail. Vous pouvez vous faire aider par un notaire ou un courtier spécialisé pour rédiger cette lettre.

2. La délibération du Conseil Municipal ou Rural

La délibération est le document par lequel le Conseil Municipal ou Rural a officiellement attribué la parcelle à votre nom ou à celui de votre prédécesseur. Elle constitue la preuve de l'attribution initiale du terrain. Si vous avez acquis le terrain d'un tiers, vous devez disposer de la délibération à son nom ET de l'acte de vente qui prouve le transfert à votre profit.

3 & 4. Le plan de masse et le plan de situation

Le plan de masse est un document technique (généralement établi par un architecte ou un géomètre) qui représente la parcelle vue de dessus avec ses dimensions exactes et l'implantation des constructions existantes. Le plan de situation, lui, montre où se trouve la parcelle dans son quartier : les rues environnantes, les constructions voisines, les équipements publics proches. Ces deux plans peuvent être établis par un géomètre agréé ou un bureau d'études techniques pour quelques dizaines de milliers de FCFA.

6. L'acte de vente enregistré

Si vous avez acquis le terrain d'un précédent occupant (et non directement de l'État ou de la collectivité locale), vous devez fournir un acte de vente enregistré à la Direction de l'Enregistrement (DGID). Un simple acte sous seing privé non enregistré ne sera pas accepté. L'enregistrement de l'acte de vente coûte généralement 1% de la valeur déclarée du terrain.

Où déposer le dossier et comment se déroule la procédure ?

Le dossier complet (6 documents × 5 exemplaires) doit être déposé auprès du Chef du Bureau des Domaines de la circonscription administrative territorialement compétente : Direction des Domaines de Dakar pour les terrains dans la région de Dakar, Subdivision des Domaines régionale pour les terrains hors Dakar.

• Étape 1 : Réunir les 6 documents en 5 exemplaires chacun
• Étape 2 : Déposer le dossier au Bureau des Domaines compétent (obtenir un récépissé de dépôt)
• Étape 3 : Instruction du dossier par la Direction des Domaines (vérification de la disponibilité du terrain, conformité des documents)
• Étape 4 : Visite des lieux par un agent des Domaines pour constater l'occupation
• Étape 5 : Établissement et signature du contrat de bail par l'État
• Étape 6 : Enregistrement et délivrance du titre de bail

Le Programme Yastal : l'initiative de l'État pour la sécurisation foncière

Le Programme Yastal (« Yaatal natt, teggi YOKKUTE ») est une initiative stratégique du Ministère des Finances et du Budget, pilotée par la DGID, visant à accélérer la régularisation foncière au Sénégal. Face aux millions de Sénégalais occupant des terres sans titre légal, le Programme Yastal mobilise les agents des Domaines dans les différentes régions pour faciliter les démarches et réduire les délais d'instruction.

Ce programme s'inscrit dans la volonté de l'État de lutter contre l'insécurité foncière, qui est l'une des principales causes de litiges et de conflits au Sénégal. Il vise également à augmenter les recettes de l'État via les canons emphytéotiques et les droits d'enregistrement, tout en donnant aux occupants une sécurité juridique leur permettant d'investir dans leur patrimoine.

Coûts de la procédure et redevances annuelles

La régularisation par voie de bail implique plusieurs coûts à anticiper. D'abord les frais de constitution du dossier : géomètre pour les plans (30 000 à 150 000 FCFA selon la taille de la parcelle), enregistrement de l'acte de vente si nécessaire (1% de la valeur), frais de notaire si vous faites appel à lui. Ensuite, une fois le bail accordé, vous devrez payer un canon emphytéotique annuel à l'État, dont le montant est fixé par arrêté selon la localisation et l'usage du terrain.

• Frais de géomètre (plans de masse et situation) : 30 000 à 150 000 FCFA
• Enregistrement acte de vente : 1% de la valeur déclarée du terrain
• Canon emphytéotique annuel : fixé par arrêté selon localisation et superficie
• Droits d'enregistrement du contrat de bail : variables selon la durée et la valeur
• Frais de bornage (si la parcelle n'est pas encore délimitée) : variables

Conseils pratiques pour maximiser vos chances de succès

• Vérifier que le terrain est bien dans le domaine privé de l'État (et non dans le domaine public ou dans le domaine des collectivités locales — la procédure diffère)
• S'assurer que la délibération est valide et que le terrain n'a pas été attribué à un tiers en parallèle
• Faire établir les plans par un géomètre agréé (les croquis maison sont refusés)
• Préparer exactement 5 exemplaires de chaque document — ni plus, ni moins
• Conserver précieusement le récépissé de dépôt, qui fait foi pour la date de dépôt
• Relancer régulièrement le Bureau des Domaines, les délais d'instruction peuvent varier
• Se faire accompagner par un courtier ou conseiller foncier expérimenté

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