guides

Comment Régulariser une Construction Existante au Sénégal : Démarches, Pièces et Conseils (Guide 2026)

Titre d'occupation, certificat d'urbanisme, relevé de l'existant, dossier d'autorisation, mise en conformité, certificat de conformité : la marche à suivre pour tenter de régulariser une maison déjà bâtie, et les situations où la régularisation est très difficile.

SamaGalle

Plateforme Immobilière au Sénégal

20 septembre 2026

•

10 min de lecture

Vous cherchez un bien à Dakar ?

Découvrir →

Table des Matières

En bref

Les Codes que nous avons consultés ne créent pas d'« amnistie » pour les constructions existantes : la régularisation passe par une demande d'autorisation instruite comme toute autre et dépend de la conformité réelle de la construction.
Le point de départ est le titre d'occupation (titre foncier, bail, attribution régulière...) : sans lui, la demande ne peut pas aboutir.
Demandez d'abord un certificat d'urbanisme (délivré en principe sous 8 jours) pour connaître les règles applicables, puis faites relever la construction par un architecte ou un géomètre-expert.
Sont très difficiles à régulariser : les constructions sur le domaine de l'État sans titre, dans une emprise réservée, sur une route ou une zone non constructible, ou dans un lotissement sans certificat de conformité.
Régulariser le terrain (bail, titre foncier) et régulariser la construction (autorisation, certificat de conformité) sont deux démarches distinctes.

Est-il possible de régulariser une construction déjà bâtie sans autorisation ?

Parfois, mais rien n'est automatique. Le Code de l'urbanisme de 2023 (loi n° 2023-20) et le Code de la construction (loi n° 2023-21) posent l'obligation d'obtenir une autorisation avant de construire ; dans les articles que nous avons consultés, ils ne créent pas de procédure d'« amnistie » pour les constructions déjà réalisées. En pratique, le propriétaire dépose une demande d'autorisation de construire pour l'existant, que le service d'urbanisme instruit selon les mêmes critères : la construction est-elle conforme aux règles applicables à sa parcelle ? Les pratiques varient d'une commune à l'autre : renseignez-vous auprès du service d'urbanisme avant de dépenser quoi que ce soit.

Une régularisation a d'autant plus de chances d'aboutir que trois conditions sont réunies : vous disposez d'un titre d'occupation valable, la parcelle est constructible et libre de servitude gênante, et la construction respecte les règles de reculs, de hauteur et d'emprise au sol. Elle ne vous protège pas pour autant automatiquement des sanctions déjà encourues, qui relèvent du juge : voir notre article sur les risques d'une construction sans permis.

Ce que la loi exige pour toute autorisation de construire

Qui dépose la demande : le titulaire d'un titre d'occupation, son mandataire ou une personne attestant être autorisée par lui ; en cas d'indivision, un mandataire (art. L. 270)
Le titre d'occupation, c'est-à-dire le titre qui permet d'édifier une construction : titre foncier, bail emphytéotique, concession de droit de superficie, permis d'habiter ou permis d'occuper dans les cas prévus par les textes, actes administratifs des opérations d'aménagement concerté, et certains actes d'attribution signés par le service des Domaines pour des parcelles issues de lotissements autorisés
L'instruction : règles et servitudes des plans d'urbanisme (prospect, coefficient d'emprise au sol, coefficient d'occupation du sol, hauteur, reculs, aspect architectural), normes d'équipements collectifs, règles de sécurité, de santé, d'hygiène, d'accessibilité et d'environnement (art. L. 278)
La délivrance : par le maire, après instruction du service d'urbanisme et approbation du représentant de l'État (art. L. 281)
La fin des travaux : déclaration d'achèvement et demande de certificat de conformité, dont les modalités sont fixées par la partie réglementaire du Code (art. L. 284)

Point de vigilance : dans un lotissement, l'autorisation de construire ne peut être délivrée qu'après obtention du certificat de conformité du lotissement autorisé (art. L. 281). Si le lotissement dans lequel se trouve votre parcelle n'a jamais obtenu ce certificat, votre dossier peut être bloqué indépendamment de la qualité de votre maison.

La démarche en 7 étapes

Étape 1 — Faire le point sur votre titre d'occupation

Rassemblez le titre foncier, le contrat de bail, l'acte d'attribution ou tout autre document établissant votre droit sur la parcelle, ainsi que le NICAD et l'extrait de plan cadastral. Si vous ne disposez que d'une délibération ou d'un acte de cession informel, régularisez d'abord votre situation foncière : notre guide sur la vérification d'une délibération et celui sur la régularisation par voie de bail vous indiquent comment.

Étape 2 — Demander un certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme indique si la parcelle peut être affectée à la construction et selon quelles règles. Il est délivré en principe dans un délai de huit jours par le service d'urbanisme territorialement compétent (art. L. 272). Si la demande d'autorisation est déposée dans les six mois et respecte les règles mentionnées, celles-ci ne peuvent plus être remises en cause (art. L. 271). C'est le meilleur point de départ pour savoir à quoi s'en tenir.

Étape 3 — Faire relever l'existant

Un architecte ou un géomètre-expert établit les plans de la construction telle qu'elle existe : implantation sur la parcelle, dimensions, niveaux, hauteur, ouvertures, distances aux limites et à la voie. Ces plans servent à la fois au diagnostic et au dossier de demande.

Étape 4 — Faire un diagnostic de conformité

Le professionnel compare le relevé aux règles du certificat d'urbanisme : coefficient d'emprise au sol, coefficient d'occupation du sol, hauteur, reculs, servitudes, assainissement. Il identifie ce qui est conforme, ce qui peut être corrigé (démolition d'une avancée, ajustement d'une hauteur, création d'un retrait) et ce qui ne pourra pas l'être.

Étape 5 — Constituer le dossier et rencontrer le service d'urbanisme

Le portail officiel des démarches administratives mentionne, pour une demande d'autorisation de construire : une demande au maire, un titre d'occupation, un extrait de plan cadastral certifié, des plans architecturaux à l'échelle 1/100e (situation, masse, plan, coupe, façade), une fiche de renseignement, un devis descriptif et un plan d'évacuation des eaux usées. Le nombre d'exemplaires, les taxes et les délais varient et ont pu évoluer avec les Codes de 2023 : demandez la liste à jour à la mairie et consultez notre guide sur l'autorisation de construire.

Étape 6 — Réaliser les corrections demandées

Si l'instruction révèle des non-conformités corrigeables, réalisez les travaux de mise en conformité avant de solliciter la délivrance de l'autorisation, et répondez par écrit à chaque observation du service. Conservez les factures et photographies avant/après.

Étape 7 — Obtenir l'autorisation puis le certificat de conformité

Une fois l'autorisation délivrée, conservez-la et tenez-la à disposition des agents habilités. À l'issue des travaux, la déclaration de fin de travaux permet de demander le certificat de conformité, qui atteste que les travaux réalisés correspondent au projet autorisé : c'est le document que les acheteurs et les banques regardent en premier.

Main tenant un stylo au-dessus d'un formulaire de demande à remplir

Parler à un courtier certifié SamaGallé →

Les situations où la régularisation est très difficile

Construction sur le domaine de l'État ou le domaine national sans titre : l'administration peut sommer de présenter un titre sous dix jours puis démolir (art. L. 295 et L. 297)
Construction dans une emprise réservée ou sur l'emprise d'une route projetée : l'autorisation doit être refusée sur les emprises des routes projetées et n'est délivrée que sous condition dans la zone de vingt mètres de part et d'autre des emprises des routes existantes ou projetées (art. L. 110) ; une emprise réservée limite en outre la constructibilité du terrain et ouvre au titulaire du titre d'occupation un droit de délaissement (art. L. 30)
Construction dans une zone déclarée non constructible (risque d'inondation, espaces littoraux, Niayes, collines, rives de cours d'eau) : des sanctions spécifiques s'appliquent (art. L. 317 et L. 318)
Construction en dehors des parties actuellement urbanisées d'une commune sans plan communal d'urbanisme : le principe de constructibilité limitée l'interdit, sauf exceptions (art. L. 7 et L. 8)
Construction dans un lotissement n'ayant pas obtenu son certificat de conformité (art. L. 281)

Régulariser le terrain et régulariser la construction : deux chantiers distincts

La régularisation foncière porte sur le droit que vous avez sur le sol : passer d'une délibération ou d'une occupation informelle à un bail, puis à un titre foncier. La régularisation de la construction porte sur l'ouvrage : autorisation de construire, mise en conformité, certificat de conformité. Les deux doivent aboutir pour que votre bien soit pleinement sécurisé, et la première conditionne souvent la seconde puisque la demande d'autorisation exige un titre d'occupation. Notre guide sur la régularisation par voie de bail détaille la première démarche.

Prêt à passer à l'action ?

Régulariser par voie de bail

Coûts et délais à anticiper

Honoraires de l'architecte ou du géomètre-expert pour le relevé, le diagnostic et les plans : à demander sous forme de devis écrit
Taxes d'urbanisme : le Code de 2023 fixe au profit de l'État 5 000 FCFA pour le certificat d'urbanisme, 10 000 FCFA (dossier simple) ou 50 000 FCFA (dossier complexe) pour une autorisation de construire délivrée par une collectivité territoriale, et 5 000 FCFA pour le certificat de conformité d'une construction (art. L. 328), sans préjudice des taxes et redevances perçues par les collectivités ; les fiches de démarches antérieures au Code de 2023 indiquent d'autres montants, à confirmer auprès de la mairie
Travaux de mise en conformité éventuels : ils dépendent entièrement du diagnostic
Délais : le même portail annonce trois mois d'étude pour un dossier classique, et 28 jours (dossier simple) à 40 jours (dossier complexe) pour la plateforme en ligne de la région de Dakar ; ces délais doivent être vérifiés auprès de la commune

FAQ — Régularisation d'une construction

Faut-il un architecte pour régulariser ?

Le dossier comporte des plans architecturaux et un devis descriptif qui doivent être établis par un professionnel qualifié : en pratique, oui. Un croquis fait à la main n'est pas accepté, et le professionnel est aussi celui qui garantit que la construction respecte les règles de reculs, de hauteur et d'emprise.

La régularisation efface-t-elle l'amende ?

Pas automatiquement. L'amende est une sanction pénale prononcée par le juge ; la régularisation est une démarche administrative. Elle améliore votre situation (vous avez une autorisation, un certificat de conformité, moins de risque de démolition), mais elle ne vaut pas décision de justice. Si une procédure est engagée, faites-vous conseiller par un avocat.

Faut-il régulariser avant de vendre ?

C'est fortement recommandé. Un bien régularisé, avec autorisation de construire et certificat de conformité, se vend plus vite, plus cher et plus sereinement. Si vous devez vendre en l'état, informez l'acheteur par écrit, ajustez le prix et prévoyez dans l'acte les obligations de chaque partie en matière de régularisation.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un architecte, d'un notaire ou d'un avocat. Il s'appuie sur les textes suivants :

Loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023 portant Code de l'urbanisme (JO du 17 janvier 2024), notamment les articles L. 7, L. 8, L. 30, L. 110, L. 270 à L. 272, L. 278, L. 281, L. 284, L. 295, L. 297, L. 317, L. 318 et L. 328, ainsi que la définition du titre d'occupation
Loi n° 2023-21 portant Code de la construction
Portail officiel des démarches administratives : fiche « Demander une autorisation de construire »

Ce qu'il faut retenir

Régulariser une construction existante suppose un titre d'occupation valable, une parcelle constructible et une construction conforme ou corrigeable. Le chemin le plus sûr commence par un certificat d'urbanisme et un relevé de l'existant par un professionnel, se poursuit par un dossier d'autorisation instruit par la mairie et s'achève par le certificat de conformité. Rien n'est garanti, mais chaque étape documentée réduit le risque de démolition et augmente la valeur de votre bien.

Prêt à passer à l'action ?

Parler à un courtier certifié