Comment Vérifier qu'un Terrain est Réellement Constructible au Sénégal ? (Certificat d'Urbanisme, Servitudes, Zones à Risque)

Que signifie « constructible » au Sénégal ?

Un terrain est constructible lorsque quatre conditions sont réunies : son occupant détient un titre d'occupation reconnu, les règles d'urbanisme applicables permettent d'y construire, aucune servitude ni aucun risque ne l'interdit, et une autorisation de construire peut être obtenue. Le Code de l'urbanisme de 2023 (loi n° 2023-20) fournit l'outil de vérification : le certificat d'urbanisme, acte d'urbanisme qui indique les prescriptions applicables au terrain, les servitudes d'urbanisme qui l'affectent et la destination de la zone où il se situe (art. L. 2). Un vendeur qui affirme « c'est constructible » sans certificat d'urbanisme ne prouve rien.

La méthode en 8 étapes

Étape 1 — Vérifier le titre d'occupation

Le titre d'occupation est le titre qui permet d'édifier une construction : titre foncier, bail emphytéotique, concession de droit de superficie, permis d'habiter ou permis ou autorisation d'occuper, actes administratifs des opérations d'aménagement concerté, actes d'attribution signés par les Domaines pour des parcelles de lotissements autorisés (art. L. 2). Les demandes d'autorisation de construire sont déposées par son titulaire, son mandataire ou d'autres personnes limitativement énumérées (art. L. 270). Sans ce titre, le terrain n'est pas constructible, même s'il est bien situé.

Étape 2 — Demander un certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme indique si la parcelle peut être affectée à la construction ou utilisée pour une opération déterminée, compte tenu des dispositions d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété et de l'état des équipements publics (art. L. 271). Il est délivré par le service de l'urbanisme territorialement compétent dans un délai de huit jours à compter du dépôt de la demande (art. L. 272), pour une taxe d'État de 5 000 FCFA (art. L. 328), hors redevances éventuelles des collectivités. Si une demande d'autorisation de construire est déposée dans les six mois de sa délivrance et respecte les dispositions mentionnées, celles-ci ne peuvent plus être remises en cause (art. L. 271). L'ancienne partie réglementaire demandait, à l'appui de la demande, un extrait de plan cadastral, un plan du terrain et un plan de situation ; renseignez-vous auprès du service d'urbanisme sur la liste à jour.

Étape 3 — Identifier le document d'urbanisme applicable

Selon la commune, la constructibilité est fixée par un schéma directeur, un plan communal ou intercommunal d'urbanisme (PCU, PCUI), un plan d'aménagement de zone (PAZ) ou un plan d'urbanisme des petites agglomérations (PUPA). En l'absence de document d'urbanisme, ce sont les règles générales d'urbanisme et le principe de constructibilité limitée qui s'appliquent (art. L. 5). Demandez à la mairie quel document couvre la parcelle et sollicitez le règlement de la zone.

Étape 4 — Vérifier que le terrain est dans une partie urbanisée ou un lotissement autorisé

Dans les communes sans plan communal d'urbanisme ni document en tenant lieu, et dans les petites agglomérations sans PUPA, les constructions sont interdites en dehors des parties actuellement urbanisées (art. L. 7). Dans une agglomération, ce sont les espaces dotés d'un nombre suffisant d'habitations avec des voies d'accès et des réseaux d'eau, d'électricité, de drainage des eaux pluviales et d'évacuation des eaux usées, ou d'un lotissement dûment autorisé. Dans une petite agglomération, ce sont l'agglomération et les terrains situés à moins de 300 mètres dans ses espaces d'extension immédiate. Sont exemptés notamment l'adaptation, le changement de destination, la réhabilitation et l'extension de constructions existantes (art. L. 8).

Étape 5 — Chercher les servitudes et les emprises

Les servitudes d'urbanisme sont des restrictions administratives qui pèsent sur le propriétaire : interdiction totale ou limitée de construire (servitude non aedificandi), interdiction de surélever au-delà d'une certaine hauteur, obligations d'usage du sol (art. L. 2). Une zone non aedificandi est un espace déclaré non constructible par un acte administratif. Le respect des emprises des voies publiques fait partie des règles générales d'urbanisme obligatoires dans toutes les communes, même en présence d'un document d'urbanisme (art. L. 6). Le certificat d'urbanisme doit mentionner les servitudes qui affectent le terrain.

Étape 6 — Contrôler les zones protégées et les zones à risque

Littoral, niayes, rives des cours d'eau, collines, zones inondables : ces espaces sont particulièrement surveillés, et construire sans autorisation y est puni (art. L. 317 et L. 318). Le détail figure dans la section suivante. Croisez toujours ce que dit le certificat d'urbanisme avec ce que vous constatez sur place et avec ce que sait la mairie.

Étape 7 — Connaître les règles qui s'appliqueront à votre projet

L'autorisation de construire est instruite au regard des règles et servitudes fixées par les plans d'urbanisme et applicables au terrain, en particulier le prospect, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation du sol, la hauteur, les reculs et l'aspect architectural, ainsi que des normes d'équipements collectifs, comme les espaces verts et les parkings (art. L. 278). Une parcelle constructible sur le principe peut donc offrir moins de surface constructible que prévu : faites-le calculer avant d'acheter.

Étape 8 — Prévoir l'autorisation de construire

Nul ne peut construire sans autorisation administrative, sous réserve des dérogations prévues par la partie réglementaire (art. L. 277). L'autorisation est délivrée par le maire après approbation du représentant de l'État, à l'issue de l'instruction par le service de l'urbanisme, et dans un lotissement, elle ne peut l'être qu'après le certificat de conformité du lotissement (art. L. 281). Elle donne lieu à une taxe de 10 000 FCFA pour un dossier simple et de 50 000 FCFA pour un dossier complexe lorsqu'elle est délivrée par une collectivité territoriale (art. L. 328). Notre article sur la construction sans permis détaille les sanctions.

"Faites écrire dans l'avant-contrat une condition suspensive : la vente ne se réalise que si le certificat d'urbanisme confirme que la parcelle est constructible pour votre projet."

— Conseil SamaGalle

Les zones où l'on ne peut pas construire, ou pas librement

• Le domaine public : il est inaliénable et imprescriptible (Code du domaine de l'État, art. 9). Le domaine public naturel comprend les rivages de la mer et une zone de cent mètres de large à partir de la limite atteinte par les plus fortes marées, ainsi qu'une zone de vingt-cinq mètres sur chaque rive des cours d'eau navigables ou flottables et des lacs, étangs et mares permanentes, et de dix mètres pour les cours d'eau non navigables (art. 5)
• Le littoral, les espaces collinaires, les niayes, les rives des plans d'eau, cours d'eau et bords des îles : construire sans autorisation y est puni de 6 mois à 1 an de prison et de 500 000 à 5 000 000 FCFA d'amende (Code de l'urbanisme, art. L. 317)
• Les zones inondables classées inconstructibles par les plans de prévention ou de gestion des risques d'inondation : toute nouvelle construction y est interdite (art. L. 136), les zones hautement exposées sont classées non constructibles dans les documents d'urbanisme (art. L. 137), et l'infraction est punie de 1 à 6 mois de prison et de 50 000 à 500 000 FCFA d'amende (art. L. 318)
• Les emprises de voirie et les emplacements réservés aux équipements collectifs : l'administration peut y faire démolir les ouvrages édifiés, aux frais du contrevenant (art. L. 295)
• Les zones non aedificandi : espaces déclarés non constructibles par un acte administratif (art. L. 2)
• Les sites classés et les zones de sauvegarde : le certificat d'urbanisme fait expressément la réserve de l'avis ou de l'accord du ministère chargé des monuments historiques ou des sites classés (art. L. 271)
• Les zones hors parties actuellement urbanisées dans une commune sans plan communal d'urbanisme, sous réserve des exceptions de l'article L. 8

Les documents à demander avant d'acheter

• Le certificat d'urbanisme de la parcelle, récent et à votre nom si possible
• Le titre foncier, le bail, l'acte d'attribution ou tout autre titre d'occupation, ainsi que l'extrait de plan cadastral et le NICAD
• Pour un lot de lotissement : l'arrêté d'autorisation d'aménager, le plan de lotissement approuvé et le certificat de conformité
• Le règlement du document d'urbanisme applicable à la zone (prospect, emprise au sol, hauteur, reculs)
• Un plan de bornage ou une reconnaissance des limites par un géomètre-expert
• Une attestation de la mairie sur l'absence de projet d'expropriation, d'emprise ou de restructuration

FAQ — Constructibilité d'un terrain

Un terrain titré est-il forcément constructible ?

Non. Le titre foncier prouve la propriété, pas la constructibilité. Un terrain titré peut être situé sur une servitude, dans une zone inondable classée inconstructible, sur une emprise de voirie ou dans un espace protégé. C'est le certificat d'urbanisme qui répond à la question : il indique si la parcelle peut être affectée à la construction (art. L. 271).

Combien de temps un certificat d'urbanisme protège-t-il les règles applicables ?

Six mois à compter de sa délivrance : si la demande d'autorisation de construire est déposée dans ce délai et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par le certificat, elles ne peuvent pas être remises en cause. Ce délai peut être majoré, mais il est alors fixé par le certificat lui-même (art. L. 271).

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Quelle différence entre certificat d'urbanisme et autorisation de construire ?

Le certificat d'urbanisme renseigne : il indique les prescriptions, les servitudes et la destination de la zone. L'autorisation de construire autorise : c'est l'acte par lequel l'autorité publique compétente accepte un projet de construction précis (art. L. 2). Le premier se demande avant l'achat, la seconde après, avec les plans du projet.

Que faire si l'on découvre une servitude après l'achat ?

Faites établir la nature et l'étendue de la servitude par le service d'urbanisme, puis par un géomètre-expert, et voyez avec votre notaire ce que permet l'acte de vente (garantie du vendeur, condition suspensive prévue ou non). Le plus sûr reste de vérifier avant : un certificat d'urbanisme à 5 000 FCFA de taxe coûte bien moins cher qu'un terrain inconstructible.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un urbaniste, d'un notaire ou d'un avocat. Il s'appuie sur les textes suivants :

• Loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023 portant Code de l'urbanisme (Journal officiel du 17 janvier 2024), notamment les articles L. 2, L. 5 à L. 8, L. 136, L. 137, L. 270 à L. 272, L. 277, L. 278, L. 281, L. 295, L. 317, L. 318 et L. 328
• Loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État, articles 5 et 9
• Partie réglementaire de l'ancien Code de l'urbanisme (décret n° 2009-1450), article R 186, à titre indicatif

Ce qu'il faut retenir

La constructibilité ne se déclare pas, elle se vérifie : titre d'occupation, certificat d'urbanisme, document d'urbanisme, servitudes, zones à risque et règles de construction. Demandez le certificat d'urbanisme avant de verser un acompte, faites-le confirmer par une condition suspensive dans l'avant-contrat et n'oubliez pas que l'autorisation de construire reste à obtenir. Un terrain titré mais inconstructible est un placement bloqué.