Mutation Immobilière au Sénégal : Quelles Démarches Après un Achat ? (Guide 2026)

Qu'est-ce que la mutation immobilière, et pourquoi est-elle indispensable ?

La mutation est le transfert du droit de propriété du vendeur à l'acheteur, rendu public par l'inscription du nom du nouveau propriétaire sur le titre foncier, au livre foncier tenu par la Conservation de la propriété et des droits fonciers. Pour un immeuble immatriculé, l'acquisition du droit réel résulte de la mention au titre foncier du nom du nouveau titulaire (COCC, art. 381), et les droits réels ne produisent effet à l'égard des tiers qu'une fois rendus publics (loi n° 2011-07, art. 20). Signer l'acte et payer le prix ne suffit donc pas : tant que l'inscription n'est pas faite, le titre reste au nom du vendeur, et l'acheteur s'expose à une seconde vente, à une hypothèque ou à une saisie de créanciers du vendeur qu'il aurait du mal à leur opposer.

Les acteurs de la mutation

• Le notaire territorialement compétent : la vente d'un immeuble titré doit être passée devant lui, à peine de nullité absolue (COCC, art. 383), et la DGID précise que la procédure se déroule obligatoirement avec son accompagnement
• Le Conservateur de la propriété et des droits fonciers (DGID) : il délivre l'état de droits réels, exécute la formalité fusionnée et inscrit le nouveau propriétaire
• La Direction chargée des Domaines : elle reçoit la déclaration préalable de transaction (loi n° 2013-04)
• Le vendeur : il doit mettre la copie du titre foncier ou le certificat d'inscription à la disposition de l'acquéreur pour y faire inscrire la mutation (COCC, art. 386)
• L'acheteur : il fournit une copie certifiée de sa pièce d'identité (ou les statuts et le NINEA d'une société), verse les provisions demandées et suit le dossier

Les étapes de la mutation, dans l'ordre

Étape 1 — Faire délivrer un état de droits réels avant de signer

Le notaire requiert auprès du Conservateur un état de droits réels. Ce document renseigne sur l'identité du propriétaire, la consistance de l'immeuble et les charges qui le grèvent (hypothèque, commandement, etc.). Selon la DGID, il est délivré dans un délai de trois jours, pour un coût généralement compris entre 500 et 1 500 FCFA. C'est votre première protection : si le vendeur n'est pas le propriétaire inscrit, ou si le bien est hypothéqué, vous le savez avant de payer.

Étape 2 — Déposer la déclaration préalable de transaction

Toute cession d'immeuble, à titre onéreux ou gratuit, est soumise à une déclaration préalable déposée auprès de la Direction de l'Enregistrement, des Domaines et du Timbre avant le dépôt de l'acte (loi n° 2013-04, art. 3 et 4). Elle est gratuite selon la DGID et ne fait pas obstacle à la poursuite de l'opération. Elle est pourtant obligatoire : la réquisition d'inscription de la mutation doit être accompagnée d'une copie de la déclaration mentionnant le numéro et la date de la décharge (art. 5).

Étape 3 — Signer l'acte authentique et régler les sommes

Le notaire rédige l'acte de vente, que les parties signent. L'acte doit indiquer la capacité des contractants et la qualité en laquelle ils agissent, et désigner l'immeuble par le numéro de son titre foncier (loi n° 2011-07, art. 48). Le prix doit y figurer strictement, et tout accord tendant à exiger un supplément est nul (COCC, art. 385). La DGID rappelle que le paiement des droits et taxes dus par l'acquéreur se fait obligatoirement auprès du notaire, et qu'il est souhaitable que le prix soit versé à sa comptabilité plutôt qu'au vendeur.

Étape 4 — Le dépôt du dossier et la formalité fusionnée

Le notaire dépose à la Conservation compétente le dossier de mutation (expédition et minute de l'acte), avec la copie du titre foncier (loi n° 2011-07, art. 55). La formalité fusionnée commence alors : réception du dossier, exécution simultanée de l'enregistrement de l'acte et de la publicité foncière, puis délivrance de l'état de droits réels. Les délais de dépôt sont courts : un acte notarié portant mutation d'immeuble doit être enregistré dans les dix jours de sa date (CGI, art. 464), et le retard donne lieu à des intérêts et pénalités. Faites-vous confirmer par écrit la date de dépôt.

Étape 5 — Récupérer le nouvel état de droits réels

La délivrance de l'état de droits réels constatant la mutation au nom de l'acquéreur se fait à la demande du notaire. Selon la DGID, ce document constate définitivement l'inscription du droit de l'acquéreur. Demandez-le, ainsi que la reconnaissance de dépôt que le Conservateur remet sur demande et qui détaille les pièces déposées et la date du dépôt (loi n° 2011-07, art. 56). Conservez-les avec l'expédition de l'acte.

Étape 6 — Mettre à jour vos dossiers

La contribution foncière des propriétés bâties est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, art. 292) : si vous achetez en cours d'année, prévoyez dans l'acte la répartition avec le vendeur. Faites aussi mettre à jour vos contrats d'eau et d'électricité et votre assurance à votre nom.

"Sur un titre foncier, la propriété ne se lit pas sur l'acte de vente mais sur l'état de droits réels. Demandez-le à jour, à votre nom, avant de considérer l'achat comme terminé."

— Conseil SamaGalle

Combien de temps et combien coûte une mutation ?

Le délai réglementaire annoncé par la DGID pour les opérations menées à la Conservation (formalité fusionnée, délivrance de l'état de droits réels) est de 30 jours au plus. Les délais réels varient selon les dossiers et les bureaux : prévoyez plusieurs semaines et demandez au notaire un point d'étape. Côté coût, l'acquéreur supporte par défaut les frais du contrat et de l'inscription au titre foncier (COCC, art. 387) : droits d'enregistrement de 5% du prix (CGI, art. 472), droit de publicité foncière, timbre, émoluments du notaire et TVA sur ces émoluments. L'exemple chiffré de la DGID pour un bien de 30 millions FCFA aboutit à un peu moins de 3,3 millions FCFA de frais pour l'acheteur, soit près de 11% du prix. Nos guides sur les impôts et taxes d'une transaction et sur la répartition des frais détaillent chaque ligne.

Les pièges à éviter

• Payer le vendeur avant d'avoir obtenu et lu l'état de droits réels
• Signer un acte sous seing privé pour un immeuble titré : le contrat doit être passé devant notaire, à peine de nullité absolue (COCC, art. 383), sauf dispositions contraires
• Laisser l'acte non inscrit pendant des mois : c'est la période où une seconde vente ou une hypothèque du vendeur peut vous être opposée
• Accepter que le vendeur garde le titre foncier : il doit le mettre à votre disposition, et à défaut vous pouvez faire ordonner par le juge sa remise et la mention de la mutation (COCC, art. 386)
• Minorer le prix dans l'acte : le supplément convenu à côté est nul (COCC, art. 385), et la dissimulation du prix est sanctionnée par le CGI
• Confondre mutation d'un titre foncier et régularisation d'un titre d'occupation (bail, permis d'occuper, délibération) : la DGID précise que la transformation d'un titre d'occupation en titre foncier suit une procédure différente

FAQ — Mutation après un achat

Peut-on faire la mutation sans notaire ?

Non pour un immeuble titré. Le contrat doit être passé devant un notaire territorialement compétent, à peine de nullité absolue (COCC, art. 383), l'inscription au livre foncier suppose un acte authentique (loi n° 2011-07, art. 47), et la DGID indique que la procédure se déroule obligatoirement avec l'accompagnement du notaire.

Que faire si le vendeur ne remet pas le titre foncier ?

Le vendeur a l'obligation de mettre la copie du titre foncier ou le certificat d'inscription à la disposition de l'acquéreur afin d'y faire inscrire la mutation. En cas d'inexécution, l'acquéreur fait ordonner par justice la remise de ce document entre ses mains et la mention au titre foncier de la mutation intervenue (COCC, art. 386). Informez le notaire dès le refus : il évitera de payer le prix.

Qui paie les frais de mutation ?

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Sauf convention contraire, les frais du contrat et de l'inscription au titre foncier sont à la charge de l'acquéreur (COCC, art. 387), et les droits d'enregistrement des actes translatifs de propriété sont supportés par les nouveaux possesseurs (CGI, art. 463). Le vendeur supporte en revanche la taxe de plus-value immobilière. Les parties peuvent convenir d'une autre répartition, à écrire dans l'acte.

Et si mon terrain n'a pas de titre foncier ?

La mutation décrite ici concerne les immeubles immatriculés. Pour un terrain reposant sur une délibération, un bail ou un permis d'occuper, les démarches sont différentes : la sécurisation passe par la régularisation auprès de la commune ou des Domaines, puis éventuellement par l'immatriculation. Consultez nos guides sur le titre foncier et sur la vérification d'une délibération.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire. Il s'appuie sur les textes et sources suivants :

• Code des obligations civiles et commerciales, articles 380 à 388
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, articles 20, 47, 48, 55 et 56
• Loi n° 2013-04 du 8 juillet 2013 instituant un régime de déclaration préalable aux transactions immobilières, articles 3 à 5
• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, version à jour d'octobre 2025, notamment les articles 292, 463, 464 et 472
• Direction générale des Impôts et des Domaines : brochure « Comment acquérir un titre foncier appartenant à un particulier ? »

Ce qu'il faut retenir

Sur un titre foncier, l'achat n'est vraiment terminé qu'au moment où votre nom est inscrit au livre foncier. Faites vérifier l'état de droits réels avant de signer, déposer la déclaration préalable, passez l'acte devant notaire, payez par son intermédiaire et suivez le dossier jusqu'à la remise du nouvel état de droits réels. Chaque étape sautée laisse une porte ouverte à un litige.