Qui Paie Quoi lors d'une Vente Immobilière au Sénégal ? Répartition entre Acheteur et Vendeur

Qui paie quoi dans une vente immobilière au Sénégal ?

La loi pose des règles par défaut : l'essentiel des frais de la vente pèse sur l'acheteur, tandis que le vendeur supporte l'impôt sur son gain. D'autres postes, comme la commission de l'agence ou la mainlevée d'une hypothèque, dépendent de ce que les parties ont convenu. Ce guide donne, poste par poste, la règle légale, ce qui se pratique et ce qu'il faut écrire dans l'acte pour éviter les mauvaises surprises le jour de la signature.

La répartition, poste par poste

• Prix de vente : l'acheteur, qui doit le prix et les frais du contrat (COCC, art. 308) ; la DGID conseille de le verser à la comptabilité du notaire
• Frais du contrat, émoluments du notaire et TVA sur ces émoluments : l'acheteur, sauf convention contraire (COCC, art. 308 et 387)
• Droits d'enregistrement, 5% : l'acheteur, nouveau possesseur (CGI, art. 463)
• Publicité foncière et inscription au titre foncier : l'acheteur, sauf convention contraire (COCC, art. 387)
• Timbre : la DGID le range parmi les frais que l'acquéreur doit prévoir chez le notaire
• Taxe de plus-value immobilière : le vendeur, redevable légal (CGI, art. 559)
• Frais de délivrance du bien : le vendeur, sauf convention contraire (COCC, art. 286)
• Mainlevée d'une hypothèque ou d'une saisie sur le bien : en pratique le vendeur, réglée par le notaire sur le prix, à prévoir dans l'acte
• Commission de l'agence ou du courtier : selon le mandat, en pratique souvent supportée par le vendeur et parfois partagée

Les règles du COCC sont supplétives : elles s'appliquent « sauf convention contraire ». Celles du CGI sur le redevable légal d'un impôt ne se négocient pas à l'égard de l'administration : le vendeur reste redevable de la taxe de plus-value même si l'acte prévoit qu'un autre la prend en charge.

Ce qui se négocie, et comment l'écrire

Rien n'interdit aux parties de répartir autrement les frais, à condition de l'écrire. Voici les points à traiter dans l'avant-contrat puis dans l'acte :

• La répartition de chaque frais : notaire, enregistrement, publicité foncière, timbre, TVA, avec un montant estimé
• Un éventuel « prix net vendeur » : toute somme mise à la charge de l'acheteur au profit du vendeur, sous forme de charges en capital ou d'indemnités, s'ajoute au prix pour le calcul des droits (CGI, art. 468)
• La date de remise des clés et la répartition de la contribution foncière de l'année, due par le propriétaire au 1er janvier (art. 292)
• Les conditions suspensives : obtention d'un prêt, mainlevée d'une hypothèque, régularisation d'un document manquant
• Le sort des sommes versées à titre de provision ou d'acompte si la vente n'aboutit pas
• La mention du vrai prix, sans contre-lettre : un accord tendant à exiger un supplément au prix fixé dans le contrat est nul (COCC, art. 385)

Exemple de décompte sur une vente à 30 millions FCFA

Côté acheteur, l'exemple chiffré de la DGID pour un titre foncier de 30 millions FCFA donne 3 278 080 FCFA de frais : 1 231 000 FCFA d'émoluments du notaire, 221 580 FCFA de TVA sur ces émoluments, 1 500 000 FCFA de droits d'enregistrement, 300 000 FCFA de publicité foncière (1% dans l'exemple), 7 500 FCFA de droit fixe et 18 000 FCFA de timbre. L'acheteur décaisse donc environ 33 278 080 FCFA pour un bien à 30 millions.

Côté vendeur, prenons un terrain non bâti acheté 10 millions FCFA. Avant réévaluation, la valeur d'acquisition est de 12 millions (prix majoré de 20% de frais forfaitaires) et la plus-value de 18 millions, taxée à 15% : 2,7 millions FCFA de taxe (CGI, art. 556 et 557). Le vendeur encaisse donc environ 27,3 millions FCFA, avant la commission éventuelle de l'agence, qui vient en déduction de la plus-value (art. 558), et les frais de mainlevée. Cet exemple est simplifié : les coefficients de réévaluation et les justificatifs de travaux changent le résultat.

"Faites écrire le décompte complet, acheteur et vendeur, dans l'avant-contrat. Un frais non chiffré à la signature est un frais discuté au moment le plus mauvais."

— Conseil SamaGalle

FAQ — Répartition des frais de vente

Le vendeur peut-il faire payer la plus-value à l'acheteur ?

La taxe est due, nonobstant toutes conventions contraires, par celui qui bénéficie de la plus-value (CGI, art. 559) : le vendeur reste le redevable à l'égard de l'administration. Les parties peuvent négocier un prix qui en tienne compte, mais il doit être écrit dans l'acte : un supplément convenu à côté du prix fixé dans le contrat est nul (COCC, art. 385), et les charges ou indemnités stipulées au profit du vendeur s'ajoutent au prix pour le calcul des droits (CGI, art. 468).

Qui paie la commission de l'agence immobilière ?

Cela dépend du mandat signé avec l'agence ou le courtier : il doit préciser le montant, le pourcentage et le payeur. Les mandats et promesses des intermédiaires de l'immobilier sont soumis à l'enregistrement dans le mois (CGI, art. 464), et le juge peut réduire une rémunération excessive à la valeur des services rendus (COCC, art. 467). Faites écrire la commission dans l'avant-contrat, en distinguant ce qui est payé par chaque partie.

Peut-on négocier les honoraires du notaire ?

Les émoluments proportionnels d'une vente suivent un barème réglementaire dégressif (décret n° 2006-1366), qui ne se négocie pas. Vérifiez en revanche que le décompte ne double pas les émoluments : le tarif prévoit ce doublement lorsque la vente résulte d'une négociation du notaire, c'est-à-dire lorsqu'il a reçu mandat de rechercher un contractant. Demandez le détail écrit ligne par ligne.

Que faire si les frais réclamés dépassent le décompte annoncé ?

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Demandez le détail écrit et la base légale de chaque ligne. Les provisions versées au notaire pour les impôts et taxes sont remises au Conservateur (DGID) : exigez les quittances correspondantes. En cas de désaccord persistant, rapprochez-vous de la chambre des notaires ou d'un avocat avant toute action en justice.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire. Il s'appuie sur les textes et sources suivants :

• Code des obligations civiles et commerciales, articles 286, 308, 385, 387 et 467
• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, version à jour d'octobre 2025, notamment les articles 292, 463, 464, 468, 472 et 556 à 559
• Décret n° 2006-1366 du 8 décembre 2006 fixant le tarif des notaires, modifié par le décret n° 2007-1500 du 13 décembre 2007
• Direction générale des Impôts et des Domaines : brochure « Comment acquérir un titre foncier appartenant à un particulier ? »

Ce qu'il faut retenir

Par défaut, l'acheteur paie le prix et les frais de l'acte, dont les droits d'enregistrement, et le vendeur paie la taxe sur sa plus-value. Tout le reste se négocie : commission de l'agence, mainlevée, répartition des frais, contribution foncière de l'année. Écrivez chaque répartition dans l'avant-contrat avec un montant estimé, faites établir un décompte par le notaire et refusez toute contre-lettre : la clarté coûte moins cher qu'un litige.