Comment Faire Enregistrer un Acte de Vente Immobilier au Sénégal : Délais, Droits et Formalité Fusionnée

Qu'est-ce que l'enregistrement d'un acte de vente, et est-il obligatoire ?

L'enregistrement est la formalité fiscale par laquelle l'administration enregistre l'acte et perçoit les droits correspondants (CGI, art. 452). Il est obligatoire pour les mutations d'immeubles (art. 464), et les droits doivent être payés avant que la formalité soit accomplie : nul ne peut en différer le paiement, même en contestant la quotité (art. 460). Pour un titre foncier, l'enregistrement est fusionné avec l'inscription au livre foncier. Attention toutefois : les droits sont perçus sans égard à la validité de l'acte (art. 452). Enregistrer un acte ne le rend donc pas valable, et ne régularise pas la situation foncière d'un terrain sans titre foncier.

Les délais à respecter

• Actes des notaires portant mutation de propriété d'immeubles : dix jours à compter de leur date (CGI, art. 464, I, A)
• Autres conventions écrites ou verbales, sous seing privé ou authentiques, portant mutation d'immeubles, immatriculés ou non : un mois à compter de leur date ou de l'entrée en possession (art. 464, I, B, 1)
• Mandats, promesses de vente et actes des intermédiaires de l'achat et de la vente d'immeubles : un mois (art. 464, I, B, 5)
• Publicité foncière : deux mois suivant l'enregistrement, ramenés à un mois lorsque l'acte est soumis à la formalité fusionnée (art. 536)
• Déclaration préalable de transaction : avant le dépôt de l'acte (loi n° 2013-04, art. 4)

Où faire enregistrer l'acte ?

Les actes publics et les actes sous seing privé portant sur un immeuble sont enregistrés au bureau dans le ressort duquel se situe le bien (CGI, art. 467). Pour les actes notariés publiés au livre foncier, la formalité fusionnée a lieu au bureau de la Conservation de la propriété et des droits fonciers de la situation de l'immeuble (art. 467 et 538). Pour une vente sous seing privé, ce sont les parties qui acquittent les droits (art. 461) : le mieux est d'y associer un notaire ou un conseil, car l'enregistrement n'apporte aucune sécurité foncière.

La formalité fusionnée : enregistrement et publicité foncière en une seule fois

Les formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au livre foncier. Seuls sont concernés les actes notariés ; les décisions judiciaires et les actes qui consacrent des droits réels sur des immeubles du domaine privé de l'État en sont exclus (CGI, art. 453). Les droits de publicité sont payés par le requérant lors du dépôt des pièces, et la formalité est refusée à défaut. Le refus est notifié avec son motif ; si le requérant régularise avant l'expiration du délai, l'acte est réputé enregistré à la date du dépôt, sans nouveaux droits (art. 539).

Combien coûte l'enregistrement d'une vente immobilière ?

Le coût se compose de plusieurs lignes, dont la principale est le droit proportionnel. Les chiffres ci-dessous viennent du CGI à jour d'octobre 2025 et du tarif notarial ; certains sites avancent des taux très différents (10%, 15% ou davantage) : demandez toujours au notaire le décompte détaillé avec la base légale de chaque ligne.

• Droit d'enregistrement : 5% pour les ventes d'immeubles (CGI, art. 472, II) ; 3% pour les échanges d'immeubles et les cessions de terrains domaniaux à usage d'habitation (art. 472, III) ; 1% pour les ventes de logements sociaux par des promoteurs agréés (art. 472, V)
• Base taxable : le prix exprimé, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur (art. 468) ; elle ne peut être inférieure à la valeur d'acquisition réévaluée augmentée des dépenses d'amélioration
• Publicité foncière : droit proportionnel de 0,80% (art. 537), auquel s'ajoutent des droits fixes et les salaires du conservateur ; la brochure de la DGID retient 1% dans son exemple chiffré
• Timbre de dimension : 2 000 FCFA par feuille jusqu'au format 21 x 31, 6 000 FCFA au-dessus
• Émoluments du notaire : barème dégressif du tarif de 2006, soit 4,5% jusqu'à 20 millions FCFA, 3% de 20 à 80 millions, 1,5% de 80 à 300 millions et 0,75% au-delà, plus 18% de TVA sur les émoluments
• Taxe de plus-value immobilière : à la charge du vendeur, liquidée et payée à l'occasion de l'enregistrement (art. 559)

L'exemple chiffré de la DGID pour un titre foncier de 30 millions FCFA donne, pour l'acheteur : 1 500 000 FCFA de droits d'enregistrement, 300 000 FCFA de frais de publicité foncière, 18 000 FCFA de timbre (trois feuilles en trois exemplaires), un droit fixe de 7 500 FCFA, et 1 231 000 FCFA d'émoluments du notaire, plus 221 580 FCFA de TVA sur ces émoluments.

Que risque-t-on en cas de retard ou de prix minoré ?

Le retard comme la sous-déclaration du prix se paient. Voici les sanctions et contrôles prévus par le CGI et le COCC :

• Intérêt de retard de 5% sur le solde impayé, plus 0,5% par mois ou fraction de mois supplémentaire, applicable aux actes soumis à la formalité de l'enregistrement (CGI, art. 665)
• Pénalités pour défaut d'enregistrement dans les délais, calculées sur les droits simples majorés de la taxe de plus-value (art. 566)
• Pénalité de 25% des droits éludés pour tout manquement à l'obligation de paiement (art. 671, I), portée à 50% en cas de dissimulation du prix ou d'une partie du prix (art. 671, III)
• Redressement du prix sur la base d'une comparaison avec d'autres cessions, avec obligation de motivation pour l'administration (art. 609)
• Droit de préemption de l'administration : dans les six mois de l'enregistrement, trois mois lorsque l'acte a été enregistré dans un service de la région de Dakar pour un bien situé dans son ressort, elle peut préempter un immeuble dont elle juge le prix insuffisant, en versant le prix majoré d'un dixième (art. 674 et 675)
• Nullité de toute contre-lettre : un accord tendant à exiger un supplément au prix fixé dans le contrat est nul, et la dissimulation du prix réel se prouve par tous moyens (COCC, art. 385)

L'acte de vente immobilière doit d'ailleurs se terminer par une mention par laquelle chaque partie affirme, sous les peines de l'article 671 du CGI, que l'acte exprime l'intégralité du prix (art. 470).

"Le prix indiqué dans l'acte est celui sur lequel vous serez taxé, mais aussi celui sur lequel l'administration peut préempter. Mieux vaut le vrai prix, écrit une seule fois."

— Conseil SamaGalle

FAQ — Enregistrement d'un acte de vente

Peut-on enregistrer soi-même un acte de vente ?

Les droits sont acquittés par les notaires pour les actes passés devant eux et par les parties pour les actes sous seing privé (CGI, art. 461). Pour un immeuble titré, la vente doit de toute façon être passée devant notaire (COCC, art. 383), qui accomplit la formalité fusionnée. Un acte sous seing privé sur un terrain sans titre foncier peut être présenté au bureau compétent, mais cela ne sécurise pas votre droit.

Un compromis de vente doit-il être enregistré ?

Cela dépend de sa nature. Selon la circulaire d'application du CGI du 15 janvier 2016, une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive est soumise au droit fixe de 5 000 FCFA, alors qu'une promesse synallagmatique de vente, dans laquelle les parties sont d'accord sur l'objet et sur le prix, vaut vente parfaite et suit le régime fiscal des ventes. Faites qualifier votre avant-contrat par le notaire avant de le signer. Pour un titre foncier, il oblige d'ailleurs les parties à parfaire le contrat par l'inscription du transfert (COCC, art. 382).

Que faire si l'enregistrement est refusé ?

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Le refus doit être notifié avec son motif. Si vous régularisez le dossier avant l'expiration du délai, l'acte est réputé enregistré à la date du dépôt et aucun nouveau droit n'est dû. Lorsque la régularisation est impossible, il n'est pas dû de pénalité de retard d'enregistrement si la formalité a été requise dans le délai prévu pour la formalité fusionnée (art. 539). Demandez au notaire le motif écrit et le calendrier de régularisation.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal. Il s'appuie sur les textes et sources suivants :

• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, version à jour d'octobre 2025, notamment les articles 452, 453, 460, 461, 464, 467, 468, 470, 472, 536 à 539, 559, 566, 609, 665, 671, 674 et 675
• Circulaire d'application n° 0000504 du 15 janvier 2016, commentaire de l'article 454 du CGI
• Code des obligations civiles et commerciales, articles 382, 383 et 385
• Loi n° 2013-04 du 8 juillet 2013 instituant un régime de déclaration préalable aux transactions immobilières
• Décret n° 2006-1366 du 8 décembre 2006 fixant le tarif des notaires, modifié par le décret n° 2007-1500
• Direction générale des Impôts et des Domaines : brochure « Comment acquérir un titre foncier appartenant à un particulier ? »

Ce qu'il faut retenir

L'enregistrement d'une vente immobilière est une obligation aux délais courts : dix jours pour un acte notarié, un mois pour les autres conventions. Pour un titre foncier, il se confond avec la publicité foncière dans la formalité fusionnée, accomplie par le notaire. Le droit de 5% se paie avant la formalité, la plus-value du vendeur avec, et le vrai prix doit figurer dans l'acte : la sous-déclaration expose à des pénalités de 50% et à la préemption de l'administration. Faites préparer le décompte par le notaire et gardez la quittance.