Propriétaire Immobilier Décédé au Sénégal : Que Faire pour Transmettre le Bien aux Héritiers ? (Guide 2026)

Que se passe-t-il juridiquement au décès d'un propriétaire immobilier ?

Le bien entre dans la succession et passe à ses héritiers, en indivision tant qu'il n'est pas partagé. Mais ce transfert doit être prouvé et rendu public : les droits réels portant sur un immeuble ne produisent effet à l'égard des tiers qu'une fois publiés au livre foncier (loi n° 2011-07, art. 20). Pour un immeuble titré, la transmission par décès se constate par un jugement d'hérédité, un acte de notoriété ou un intitulé d'inventaire dressé par un notaire, qui désignent les héritiers et le numéro du titre foncier (art. 49). Tant que ces actes n'ont pas été dressés et inscrits, le titre reste au nom du défunt et une vente ne peut pas être inscrite au livre foncier.

La répartition des parts dépend du régime applicable à la succession. Le Code de la famille distingue les successions ab intestat de droit commun et les successions de droit musulman, qui s'appliquent aux personnes ayant, de leur vivant, expressément ou par leur comportement, indiscutablement manifesté leur volonté de voir leur héritage dévolu selon ces règles (art. 571). Ce point se règle avec le juge et le notaire : ne fixez pas les parts de la famille sans leur avis.

Les étapes, dans l'ordre

Étape 1 — Faire établir l'acte de décès

Demandez plusieurs copies de l'acte de décès à l'état civil : il est exigé par le tribunal, par le notaire, par l'Enregistrement et par la Conservation foncière (loi n° 2011-07, art. 55).

Étape 2 — Établir la qualité d'héritier

Les héritiers (enfants du défunt, conjoint survivant) demandent un jugement d'hérédité au tribunal du dernier domicile du défunt ou du lieu du décès, avec l'acte de décès, le certificat de mariage, les actes de naissance des enfants et la pièce d'identité de deux témoins, selon la fiche du ministère de la Justice. Le jugement est établi sur la déclaration de deux témoins, en audience publique (Code de la famille, art. 403). Un notaire dresse ensuite l'acte de notoriété ou l'intitulé d'inventaire, avec le jugement d'hérédité en annexe, notamment lorsque le jugement ne contient pas l'inventaire des biens (loi n° 2011-07, art. 49 et 55).

Étape 3 — Faire l'inventaire des biens et des dettes

Recensez les immeubles (titres fonciers, baux, délibérations), les comptes, les dettes et les hypothèques éventuelles. Obtenez un état de droits réels sur chaque titre foncier. Si le défunt a laissé un testament déposé chez un notaire, il doit être enregistré dans les trois mois du décès, à la diligence des héritiers, légataires ou exécuteurs testamentaires (CGI, art. 464).

Étape 4 — Déposer la déclaration de succession

Les héritiers doivent souscrire la déclaration des biens transmis par décès dans le délai d'un an à compter du décès (CGI, art. 464). Elle est enregistrée au bureau de l'Enregistrement du domicile du défunt (art. 467). Les droits sont de 2% pour les transmissions entre époux et en ligne directe et de 5% pour les autres héritiers (art. 472), calculés sur l'actif successoral net après un abattement de 200 millions FCFA (art. 468) : lorsque l'actif net reste sous ce seuil, aucun droit proportionnel n'est dû, mais la déclaration reste obligatoire et donne lieu à un droit fixe de 10 000 FCFA (art. 471). Les cohéritiers sont solidaires vis-à-vis du Trésor pour le paiement des droits, amendes et pénalités (art. 462).

Étape 5 — Partager ou rester en indivision

Si tous les héritiers sont présents et capables, le partage peut être fait à l'amiable dans la forme qu'ils jugent convenable (Code de la famille, art. 464). Ils composent les lots à leur gré (art. 465). L'acte de partage doit être enregistré dans le mois de sa date (CGI, art. 464) et précédé de la déclaration préalable de la loi n° 2013-04, qui vise expressément le partage. Le partage entre cohéritiers est enregistré au taux de 1% (CGI, art. 472), à condition que l'indivision soit justifiée ; les soultes sont taxées comme une vente (art. 457). À défaut d'accord, chacun peut provoquer le partage, y compris en justice (Code de la famille, art. 449 et 470) ; à l'inverse, les héritiers peuvent convenir de rester en indivision pour une durée de cinq ans renouvelable (art. 450).

Étape 6 — Inscrire la transmission au livre foncier

Pour une succession sans testament, la demande d'inscription est accompagnée d'une expédition de l'acte de décès, d'une expédition du jugement d'hérédité, de l'intitulé d'inventaire ou de l'acte de notoriété lorsque le jugement ne contient pas l'inventaire, et de la copie du titre foncier (loi n° 2011-07, art. 55). La Conservation foncière met alors à jour l'inscription au nom des héritiers ou des attributaires. Le NICAD de la parcelle reste le même tant qu'elle n'est pas divisée.

Étape 7 — Penser aux impôts fonciers

La contribution foncière des propriétés bâties est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, art. 292), au taux de 5% de la valeur locative (art. 294). Après un décès, vérifiez auprès du centre des impôts que les avis d'imposition sont établis au nom des héritiers et que l'année en cours est réglée. Notre guide sur la contribution foncière des propriétés bâties détaille les obligations du propriétaire.

Les délais à ne pas manquer

• Déclaration de succession : un an à compter du décès (CGI, art. 464)
• Testament déposé chez un notaire : enregistrement dans les trois mois du décès (art. 464)
• Acte d'acceptation ou de répudiation de succession : enregistrement dans le mois (art. 464)
• Acte de partage : enregistrement dans le mois de sa date (art. 464), après déclaration préalable (loi n° 2013-04)
• Bien sous délibération : demande d'une nouvelle affectation à la commune dans un délai court après le décès (décret n° 72-1288, art. 7) ; renseignez-vous immédiatement auprès de la mairie
• Retrait successoral : deux mois à compter du jour où la vente a été rendue publique (loi n° 2011-07, art. 22)
• Héritier apparent : le véritable héritier dispose de six mois à compter de l'ouverture de la succession pour revendiquer et faire annuler les droits consentis à des tiers (art. 71)

Les cas particuliers

• Bien sous délibération : l'affectation prend fin de plein droit au décès de la personne physique bénéficiaire ; les héritiers peuvent obtenir l'affectation à leur profit sur demande (décret n° 72-1288, art. 5 à 7). Voir nos guides sur la délibération
• Bien sous bail de l'État : renseignez-vous auprès de la Direction des Domaines sur les conditions de transmission et de cession du bail
• Héritiers mineurs : le partage et la vente les concernant exigent l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille (Code de la famille, art. 329)
• Héritiers à l'étranger : ils peuvent agir par procuration spéciale authentique, consulaire ou apostillée
• Dette hypothécaire : le bien reste grevé tant que la mainlevée n'a pas été inscrite ; demandez un état de droits réels
• Plusieurs mariages du défunt : vérifiez que tous les conjoints et tous les enfants figurent dans le jugement d'hérédité

FAQ — Après le décès d'un propriétaire

Peut-on vendre le bien avant la fin de la succession ?

Non, pas valablement seul. La vente exige que la qualité d'héritier soit établie, que tous les héritiers consentent (l'aliénation qui met fin à l'indivision requiert l'unanimité, Code de la famille, art. 453) et que la transmission soit documentée pour être inscrite. En pratique, il faut au minimum un jugement d'hérédité, la déclaration de succession et le certificat de l'Enregistrement avant de vendre.

Combien coûte une succession immobilière ?

Le coût est fait de plusieurs éléments : les droits de mutation par décès s'ils sont dus (2% ou 5% de l'actif net au-delà de l'abattement de 200 millions FCFA), les émoluments du notaire (droit fixe pour l'acte de notoriété, barème proportionnel dégressif pour la déclaration de succession et pour le partage), les frais de jugement d'hérédité, les droits de publicité foncière dus pour l'inscription et les frais de copie et d'état de droits réels. Demandez un devis détaillé au notaire dès le début.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire ?

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Le jugement d'hérédité est demandé au tribunal, mais l'acte de notoriété, l'inventaire, le partage authentique et la mutation au livre foncier passent en pratique par un notaire, qui coordonne aussi la déclaration préalable et la déclaration de succession. Pour tout bien titré, c'est la voie la plus sûre, et souvent la seule praticable.

Que faire si les héritiers ne s'entendent pas ?

Chacun peut provoquer le partage (art. 449), à l'amiable devant notaire ou, à défaut, en justice. En attendant, aucune vente du bien entier n'est possible sans l'accord de tous, et le gérant de l'indivision ne peut pas vendre un bien déterminé sans l'autorisation de la majorité (art. 453). Un notaire ou un médiateur aide souvent à débloquer la situation avant le procès.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat. Il s'appuie sur les textes et sources suivants :

• Code de la famille (loi n° 72-61 du 12 juin 1972), notamment les articles 329, 403, 449, 450, 453, 464, 465, 470 et 571
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, notamment les articles 20, 22, 49, 55 et 71
• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, version à jour d'octobre 2025, notamment les articles 292, 294, 457, 462, 464, 467, 468, 471 et 472
• Loi n° 2013-04 du 8 juillet 2013 instituant un régime de déclaration préalable aux transactions immobilières
• Décret n° 72-1288 du 27 octobre 1972 relatif aux conditions d'affectation et de désaffectation des terres du domaine national
• Ministère de la Justice : fiche « Jugement d'hérédité »

Ce qu'il faut retenir

Après le décès d'un propriétaire, tout commence par des pièces : acte de décès, jugement d'hérédité, acte de notoriété ou inventaire. Viennent ensuite la déclaration de succession dans l'année, le choix entre partage et indivision, puis l'inscription de la transmission au livre foncier. Sans titre foncier, l'urgence est de régulariser l'affectation ou le bail. Ne vendez rien avant d'avoir terminé ce parcours, et faites-vous accompagner d'un notaire dès les premières semaines.