Bail Emphytéotique au Sénégal : Durée, Droits, Obligations et Passage au Titre Foncier (Guide 2026)

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique au Sénégal ?

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée par lequel l'État loue une parcelle de son domaine privé à une personne physique ou morale, appelée preneur ou emphytéote, à charge pour elle de la mettre en valeur. Il est régi par l'article 39 de la loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État. Sa particularité tient en une phrase du texte : il « confère au preneur, ou emphytéote, un droit réel susceptible, notamment, d'hypothèque ». L'emphytéote n'est donc pas un simple locataire : il détient un droit sur l'immeuble lui-même, inscrit au livre foncier et opposable aux tiers.

Le terrain, lui, reste la propriété de l'État. Le bail emphytéotique ne porte que sur des parcelles du domaine privé de l'État, c'est-à-dire des immeubles immatriculés à son nom ; le domaine public (rivage de la mer, voirie, cours d'eau…) est inaliénable et ne peut pas en faire l'objet. Les actes sont dressés par le Service des Domaines et ont la valeur d'actes administratifs et authentiques (art. 56).

"Le bail emphytéotique confère au preneur, ou emphytéote, un droit réel susceptible, notamment, d'hypothèque."

— Code du domaine de l'État, article 39

Bail emphytéotique, bail ordinaire, droit de superficie : quelles différences ?

L'article 36 du Code du domaine de l'État prévoit cinq façons pour l'État de confier une parcelle à mettre en valeur : l'autorisation d'occuper à titre précaire et révocable, le bail ordinaire, le bail emphytéotique, la concession du droit de superficie et la vente. Elles se distinguent par la durée, la nature du droit et ce que l'on peut construire.

• Autorisation d'occuper (art. 37) : précaire et révocable à tout moment sans indemnité, avec un préavis de trois mois ; seules des installations légères ou démontables sont permises
• Bail ordinaire (art. 38) : droit de jouissance personnel, 18 ans au plus, sans hypothèque possible ; à l'expiration, l'État reprend l'immeuble avec les constructions, sans indemnité
• Bail emphytéotique (art. 39) : droit réel hypothécable, 18 à 50 ans, prorogeable et renouvelable ; tout usage conforme au contrat et aux règles d'urbanisme (habitation, commerce, industrie, agriculture)
• Concession du droit de superficie (art. 40) : 25 à 50 ans, réservée aux zones résidentielles dotées d'un plan d'urbanisme de détail, pour construire des logements ; le prix est égal à la valeur du terrain
• Vente (art. 41) : transfert de la pleine propriété, qui doit être autorisé par une loi

Les conditions du bail emphytéotique

L'article 39 fixe les principales conditions du contrat. Chaque acte de bail les reprend et peut en ajouter d'autres : lisez-le en entier avant de signer ou d'acheter un bien qui en dépend.

• Durée : 18 ans au minimum et 50 ans au maximum, avec possibilité de prorogation dans la limite de 50 ans et possibilité de renouvellement
• Mise en valeur : obligation de construire ou d'aménager dans un délai déterminé par l'acte
• Loyer (aussi appelé redevance ou canon emphytéotique) : payable d'avance et révisable
• Charges : le preneur supporte toutes les charges de l'immeuble, notamment les contributions foncières et les taxes accessoires
• Contrôle : les agents habilités de l'État peuvent visiter l'immeuble pour vérifier le respect des obligations
• Clauses d'autorisation : l'acte peut soumettre à l'accord de l'État les hypothèques, les nouveaux investissements, la cession du droit au bail et la location de tout ou partie de l'immeuble

Attention aux chiffres qui circulent en ligne : la fourchette de 18 à 99 ans vient du droit français. Pour un bail consenti par l'État du Sénégal sur son domaine privé, le plafond légal est de 50 ans, prorogation comprise ; au-delà, il faut un renouvellement, c'est-à-dire un nouveau bail.

Ce que le bail emphytéotique vous permet de faire

Construire

Le Code de l'urbanisme de 2023 (loi n° 2023-20, art. L. 2) range le bail emphytéotique parmi les titres d'occupation qui permettent d'édifier une construction. Le titulaire du bail peut donc déposer une demande d'autorisation de construire, dans le respect du règlement d'urbanisme de la zone et de l'usage prévu par l'acte de bail.

Emprunter en hypothéquant le bail

Le droit réel de l'emphytéote peut être hypothéqué pour garantir un crédit, ce qui le distingue du bail ordinaire. Deux limites : l'acte peut soumettre l'hypothèque à l'autorisation de l'État, et l'hypothèque disparaît avec le bail. Le prêteur regarde donc la durée restante du bail, et beaucoup de banques préfèrent un titre foncier. Avant de monter un dossier de financement, demandez à votre banque si elle accepte un bail emphytéotique en garantie et pour quelle durée de prêt.

Céder, louer, transmettre

Le droit au bail peut être cédé ou les constructions louées, mais deux verrous existent. D'abord, tant que l'obligation de mise en valeur n'a pas été radiée du livre foncier, le terrain et les constructions ne peuvent, sans autorisation, être loués, cédés ni grevés de droits réels (art. 43). Ensuite, l'acte de bail peut exiger une autorisation même après la mise en valeur (art. 39). Une cession faite en violation de ces clauses est nulle de plein droit et entraîne la résiliation immédiate du bail, sans indemnité. Au décès de l'emphytéote, le droit au bail fait partie de sa succession : les héritiers doivent faire constater la mutation au livre foncier.

La mise en valeur : l'obligation centrale

L'obligation de mise en valeur est mentionnée au livre foncier lors de l'inscription du bail (art. 43). Quand les travaux prévus sont achevés, le preneur demande qu'une commission vienne la constater sur place, en sa présence (art. 44). Le ministre chargé des Finances prend ensuite un arrêté qui abroge l'obligation, et le preneur fait radier au livre foncier l'obligation et la clause résolutoire qui l'accompagne, sur présentation de cet arrêté et du certificat d'inscription.

Cette radiation est l'étape qui libère le bail : elle supprime le risque de résiliation pour défaut de mise en valeur, elle ouvre la cession et l'hypothèque, dans la limite des clauses de l'acte, et elle conditionne le passage en pleine propriété décrit plus bas. Conservez l'arrêté et faites-vous remettre un état de droits réels qui confirme la radiation.

Comment le bail prend fin

• Expiration sans demande de prorogation ou de renouvellement : l'État reprend l'immeuble dans l'état où il se trouve, libre de toute dette ou charge, notamment hypothécaire, et sans indemnité (sauf remise en état imposée)
• Expiration avec demande rejetée : l'État reprend l'immeuble, mais verse le cas échéant une indemnité égale au coût non amorti des constructions et aménagements réalisés conformément au bail et au Code de l'urbanisme
• Résiliation par le preneur : après paiement des loyers échus et radiation des charges inscrites, avec un préavis de six mois
• Résiliation par l'État pour manquement du preneur : arrêté du ministre chargé des Finances, trois mois après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet ; libération des lieux dans le mois, sinon expulsion sur ordonnance de référé
• Reprise pour cause d'utilité publique avant l'échéance : indemnité calculée sur la seule valeur des constructions et aménagements réguliers (art. 45 et 46)

Les créanciers sont protégés en cas de résiliation par l'État : si le bail est grevé d'une hypothèque, ils doivent être informés au préalable et peuvent se substituer au preneur défaillant. À défaut, la résiliation éteint les hypothèques. Conséquence pratique : surveillez la date d'échéance et déposez votre demande de prorogation ou de renouvellement bien avant le terme. Sans demande, la reprise se fait sans aucune indemnité.

Du bail emphytéotique au titre foncier : la cession gratuite de 2017

Pendant longtemps, devenir propriétaire d'une parcelle détenue à bail supposait de l'acheter à l'État, à un prix que l'exposé des motifs de la loi de 2017 juge lui-même « assez exorbitant » pour une bonne partie de la population. La loi n° 2017-31 du 15 juillet 2017 a changé la donne : elle autorise la cession à titre gratuit, aux attributaires, des parcelles du domaine de l'État à usage d'habitation individuelle, et abroge la loi n° 87-11 du 24 février 1987 qui organisait la vente.

• La parcelle a été attribuée par bail ordinaire, bail emphytéotique ou concession du droit de superficie (art. 2)
• Elle a été mise en valeur conformément à l'obligation du titre d'occupation (art. 2)
• Elle est à usage d'habitation individuelle (art. 1er)
• Elle est située dans une zone dotée d'un plan d'urbanisme approuvé ou résulte d'un lotissement approuvé par l'Administration (art. 1er)

La cession et la mutation qui suit sont exonérées de tous droits et taxes (art. 3), et la loi n'impose pas de clause d'inaliénabilité : le nouveau propriétaire peut revendre librement. Les modalités pratiques sont fixées par décret (art. 5) ; le dossier se dépose auprès du Bureau des Domaines compétent, qui vous indiquera la liste à jour des pièces. Restent à votre charge les frais annexes, comme les plans ou le bornage si la parcelle n'est pas encore délimitée.

Pour un bail à usage commercial, industriel ou agricole, la loi de 2017 ne s'applique pas. La pleine propriété reste possible par une vente de l'État, qui doit être autorisée par une loi (art. 41 et 42 du Code du domaine de l'État) : ce n'est pas un droit pour le preneur. Notez aussi que l'État a suspendu ou réexaminé en 2024 des procédures d'attribution dans plusieurs zones : vérifiez auprès des Domaines qu'aucune mesure ne vise la parcelle concernée.

Acheter une maison ou une parcelle sous bail emphytéotique : les vérifications

Quand une annonce indique « bail » ou « bail emphytéotique », vous n'achetez pas la parcelle mais le droit au bail et les constructions, pour la durée restante. Le prix doit en tenir compte. Avant de signer, faites vérifier les points suivants, de préférence par un notaire.

• L'acte de bail lui-même : date de départ, durée, usage autorisé, loyer et clauses d'autorisation
• La durée restante : un bail qui expire dans cinq ans ne vaut pas un bail qui court encore quarante ans
• L'état de droits réels : bail bien inscrit au nom du vendeur, hypothèques, saisies, et radiation ou non de l'obligation de mise en valeur
• L'autorisation de cession, si l'acte ou l'article 43 l'exige : sans elle, la vente est nulle et le bail résilié
• Les quittances de loyer et des impôts fonciers : le preneur supporte toutes les charges de l'immeuble
• L'extrait de plan cadastral et le NICAD, pour s'assurer que la parcelle vendue est bien celle du bail
• L'éligibilité à la cession gratuite : si la maison est à usage d'habitation individuelle et mise en valeur dans une zone lotie, le passage en titre foncier peut valoir la peine avant ou après l'achat

Bail emphytéotique ou titre foncier : que choisir ?

Le titre foncier reste le titre le plus sûr : il est définitif, inattaquable une fois établi, et c'est la garantie que les banques préfèrent. Le bail emphytéotique est un bon titre, bien plus solide qu'une délibération ou une autorisation d'occuper, mais il est limité dans le temps et soumis au contrôle de l'État. Pour un logement familial, privilégiez un titre foncier, ou un bail éligible à la cession gratuite. Pour un projet économique sur une parcelle de l'État, le bail emphytéotique est souvent la seule voie ; vérifiez alors que sa durée couvre l'amortissement de votre projet et la durée du crédit.

Questions fréquentes

Suis-je propriétaire avec un bail emphytéotique ?

Non. Vous êtes titulaire d'un droit réel de longue durée sur un bien qui appartient à l'État. Vous pouvez construire, hypothéquer et céder dans les limites du bail, mais pas disposer du sol comme un propriétaire. La pleine propriété passe par une cession de l'État, gratuite pour l'habitation individuelle dans les conditions de la loi n° 2017-31.

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Quelle différence avec la régularisation par voie de bail ?

La régularisation par voie de bail est la procédure qui permet à un occupant sans titre, par exemple détenteur d'une délibération, d'obtenir un bail sur une parcelle du domaine de l'État. Le bail emphytéotique est l'un des contrats qui peut en résulter. Notre guide sur la régularisation détaille les pièces à déposer.

Que se passe-t-il si je n'ai pas construit dans le délai prévu ?

L'État peut résilier le bail sans indemnité pour inexécution de vos obligations, après une mise en demeure restée sans effet pendant trois mois. Si vous êtes en retard, prenez contact avec le Bureau des Domaines avant la mise en demeure : une prorogation du délai de mise en valeur peut parfois être négociée, mais elle n'est pas un droit.

Le loyer du bail emphytéotique peut-il augmenter ?

Oui. La loi le prévoit payable d'avance et révisable. Les conditions de révision figurent dans l'acte de bail. Le loyer s'ajoute aux contributions et taxes dues sur l'immeuble, également à la charge du preneur.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour d'octobre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou du Bureau des Domaines, ni la lecture de votre acte de bail. Il s'appuie sur les textes suivants :

• Loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code du domaine de l'État, articles 36 à 46 et 56
• Loi n° 2017-31 du 15 juillet 2017 autorisant la cession définitive et à titre gratuit de terrains domaniaux à usage d'habitation, articles 1er à 6, et son exposé des motifs
• Loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023 portant Code de l'urbanisme, article L. 2
• Loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière (inscription des droits réels au livre foncier)

Ce qu'il faut retenir

Le bail emphytéotique est un vrai droit réel, hypothécable et cessible, mais il reste un droit à durée limitée sur une parcelle de l'État, encadré par l'obligation de mise en valeur et par les clauses de l'acte. Faites constater la mise en valeur dès la fin des travaux, surveillez l'échéance, et si votre bien est une maison d'habitation dans une zone lotie, renseignez-vous sur la cession gratuite en titre foncier. Avant d'acheter un bien sous bail, exigez l'acte, l'état de droits réels et, si besoin, l'autorisation de cession.