Quels Impôts et Taxes Prévoir lors d'une Transaction Immobilière au Sénégal ? (Guide 2026)

Quels impôts et taxes sont dus lors d'une vente immobilière ?

Une vente immobilière déclenche trois familles de prélèvements : ceux de l'acheteur à la signature (droits d'enregistrement et de publicité foncière, timbre, honoraires du notaire et TVA), celui du vendeur sur son gain (la taxe de plus-value immobilière), puis les impôts annuels du propriétaire sur son bien. Cet article détaille chacun avec sa base légale, d'après le Code général des impôts à jour d'octobre 2025. Les montants réels dépendent du notaire et du dossier : demandez un décompte écrit avant de signer.

Les frais à la charge de l'acheteur

Le droit d'enregistrement : 5% du prix

Toute vente, cession ou autre acte civil ou judiciaire portant sur des biens immeubles à titre onéreux est enregistré au taux de 5% (CGI, art. 472, II). La base est le prix exprimé, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur (art. 468). Le droit est payé avant l'accomplissement de la formalité (art. 460), versé par le notaire pour les actes passés devant lui (art. 461) et supporté par le nouveau propriétaire (art. 463).

Le droit de publicité foncière : 0,80%

L'inscription de la mutation au livre foncier donne lieu à un droit proportionnel de 0,80% (CGI, art. 537), auquel s'ajoutent des droits fixes et les salaires du conservateur. La brochure de la DGID retient 1% dans son exemple chiffré : gardez en tête cette fourchette de 0,80 à 1% et demandez au notaire le calcul exact.

Le timbre

Le droit de timbre de dimension est de 2 000 FCFA par feuille jusqu'au format 21 x 31, et de 6 000 FCFA au-dessus. La DGID cite l'exemple d'un acte de trois feuilles en trois exemplaires, soit 18 000 FCFA.

Les émoluments du notaire et la TVA

Le tarif des notaires (décret n° 2006-1366, modifié) fixe pour les ventes d'immeubles de gré à gré un émolument proportionnel dégressif, calculé par tranches du prix, auquel s'ajoutent des émoluments fixes. La TVA de 18% (CGI, art. 369) s'applique à ces émoluments.

• 4,5% sur la tranche de 1 à 20 millions FCFA
• 3% sur la tranche de 20 à 80 millions
• 1,5% sur la tranche de 80 à 300 millions
• 0,75% au-delà de 300 millions
• Émoluments doublés lorsque la vente résulte d'une négociation du notaire, c'est-à-dire lorsqu'il a reçu mandat de rechercher un contractant
• Émolument réduit de moitié pour la vente de logements sociaux par des promoteurs agréés

Les autres frais

L'état de droits réels coûte généralement entre 500 et 1 500 FCFA selon la DGID, la déclaration préalable de transaction est gratuite, et il faut prévoir les frais de copies, de déplacement éventuel du notaire et, pour un bien à faire borner ou à faire évaluer, les honoraires d'un géomètre ou d'un expert.

Un exemple chiffré : bien de 30 millions FCFA

La brochure de la DGID détaille les frais de l'acheteur pour un titre foncier de 30 millions FCFA appartenant à un particulier et libre de toute charge :

• Droits d'enregistrement (5%) : 1 500 000 FCFA
• Frais de publicité foncière (1% dans l'exemple) : 300 000 FCFA
• Droit fixe : 7 500 FCFA
• Timbre : 18 000 FCFA
• Émoluments du notaire : 1 231 000 FCFA, dont 1 200 000 FCFA proportionnels et 31 000 FCFA fixes
• TVA sur les émoluments : 221 580 FCFA
• Total : 3 278 080 FCFA, soit près de 11% du prix

Ce que paie le vendeur : la taxe de plus-value immobilière

La plus-value acquise par les parcelles bâties ou non bâties et par les droits relatifs à ces immeubles est soumise, en cas de cession, à la taxe de plus-value immobilière (CGI, art. 556). Le taux est de 15% sur les cessions de parcelles non bâties ou insuffisamment bâties, et de 10% dans tous les autres cas.

La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur d'acquisition. Cette dernière comprend le prix payé et les frais de délivrance de titres ou d'actes, fixés forfaitairement à 20% du prix d'acquisition (art. 557). Les dépenses d'amélioration permanente et les commissions versées aux intermédiaires de la cession sont prises en compte, et la valeur d'acquisition comme les améliorations sont réévaluées au moyen de coefficients fixés par arrêté du ministre chargé des finances (art. 558). Si le bien a été acquis à titre gratuit, par exemple par héritage, la valeur d'acquisition présumée est la valeur vénale au jour de la mutation (art. 556).

Exemple simplifié, avant réévaluation : un terrain non bâti acheté 10 millions FCFA et vendu 30 millions a une valeur d'acquisition de 12 millions (10 millions majorés de 20%), soit une plus-value de 18 millions. À 15%, la taxe est de 2,7 millions FCFA.

La taxe est liquidée et payée au moment de l'enregistrement de l'acte. Elle est due, nonobstant toute convention contraire, par celui qui bénéficie de la plus-value, et si elle n'est pas réglée en même temps que les droits de mutation, la formalité de l'enregistrement est refusée (art. 559). L'acte doit contenir l'origine de propriété, avec la date et le mode d'acquisition et la valeur à l'époque (art. 560), et une valeur d'acquisition reconnue fausse est passible d'une pénalité de 50% de la taxe (art. 566).

Exonérations et cas particuliers

• Les exonérations de l'article 562 visent les immeubles de l'État, des établissements publics à caractère administratif, de certaines sociétés nationales de promotion de l'habitat et des collectivités et organismes publics exonérés de droit d'enregistrement
• Cette liste ne comporte pas d'exonération pour la résidence principale d'un particulier : ne comptez pas dessus sans confirmation écrite du notaire ou de l'administration
• Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé, assujetties à cette taxe, ne sont pas soumises à l'impôt sur le revenu (art. 58)
• Les marges réalisées occasionnellement par des particuliers sur des transactions immobilières à titre spéculatif relèvent de l'impôt sur le revenu, la taxe de plus-value supportée étant déduite de cet impôt (art. 156)
• Un vendeur professionnel (marchand de biens, lotisseur) relève d'un régime d'imposition des bénéfices spécifique (art. 126) : faites préciser le régime fiscal de la vente

Après l'achat : les impôts fonciers annuels

• Propriétés bâties : la contribution foncière des propriétés bâties est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, art. 292), au taux de 5% de la valeur locative (art. 294)
• Terrains non bâtis : la contribution foncière des propriétés non bâties est due pour les terrains, immatriculés ou non, situés dans le périmètre des collectivités territoriales, des groupements d'urbanisme ou des centres lotis (art. 296), sur la valeur vénale au 1er janvier (art. 297)
• Les changements de consistance ou d'affectation d'un terrain non bâti, par exemple une construction achevée, doivent être portés à la connaissance de l'administration dans les quatre-vingt-dix jours (art. 297)

Les autres opérations : donation, échange, succession, partage

• Donation entre vifs : 10%, ou 2% entre époux et en ligne directe (CGI, art. 472, I et IV)
• Échange d'immeubles : 3% (art. 472, III)
• Mutation par décès : 2% entre époux et en ligne directe, 5% pour les autres héritiers, après un abattement de 200 millions FCFA sur l'actif net (art. 468 et 472)
• Partage entre cohéritiers : 1%, à condition que l'indivision soit justifiée (art. 472, V)
• Vente de logements sociaux par un promoteur agréé : 1% (art. 472, V)

Comment alléger la facture sans sortir de la loi

• Conservez l'acte d'achat, les factures de travaux et la preuve des commissions payées : elles viennent en déduction de la plus-value taxable (art. 558)
• À défaut de justificatifs des travaux, faites établir une évaluation à dire d'expert, annexée à l'acte (art. 561)
• Vérifiez si le bien relève d'un taux réduit, comme le logement social vendu par un promoteur agréé
• Faites détailler le décompte du notaire ligne par ligne, avec la base légale de chaque montant
• Payez par virement ou par la comptabilité du notaire plutôt qu'en espèces : le timbre des quittances est de 1% du montant total d'un paiement en espèces (CGI, loi n° 2025-17 du 27 septembre 2025), sauf exceptions fixées par arrêté
• Négociez dans l'acte la répartition des frais : la règle du COCC est supplétive (art. 387, sauf convention contraire)
• Déclarez le vrai prix : la dissimulation est sanctionnée d'une pénalité de 50% des droits (art. 671) et l'administration peut préempter dans les six mois de l'enregistrement (art. 674)

"La facture fiscale d'une vente se prépare avant la signature, pas après : demandez au notaire un décompte complet, acheteur et vendeur, dès le compromis."

— Conseil SamaGalle

FAQ — Impôts d'une transaction immobilière

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La TVA frappe les livraisons de biens effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (CGI, art. 352). Une vente entre particuliers relève des droits d'enregistrement, pas de la TVA, qui s'applique en revanche aux émoluments du notaire au taux de 18% (art. 369). Pour une vente par un professionnel, un promoteur par exemple, faites préciser le régime par le vendeur et le notaire.

Quand faut-il payer ces impôts ?

Les droits d'enregistrement se paient avant l'accomplissement de la formalité (CGI, art. 460) : en pratique, l'acheteur verse au notaire des provisions pour impôts et taxes à la signature, que celui-ci reverse au Conservateur. La taxe de plus-value se paie à l'occasion de l'enregistrement (art. 559), et les impôts fonciers chaque année.

Pourquoi trouve-t-on des chiffres très différents sur internet ?

Les taux ont changé : les droits d'enregistrement ont été modifiés par la loi de 2015 et la taxe de plus-value par celle de 2022. Beaucoup de contenus en ligne mélangent d'anciens taux, additionnent des frais sans les distinguer ou incluent la commission de l'agence. Vérifiez toujours la date de la source et la base légale, et confrontez-les au décompte du notaire.

Textes de référence

Cet article donne des repères généraux, à jour de septembre 2026 ; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal. Il s'appuie sur les textes et sources suivants :

• Loi n° 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des impôts, version à jour d'octobre 2025, notamment les articles 58, 126, 156, 292, 294, 296, 297, 352, 369, 460, 461, 463, 468, 472, 537, 556 à 562, 566, 671 et 674
• Décret n° 2006-1366 du 8 décembre 2006 fixant le tarif des notaires, modifié par le décret n° 2007-1500 du 13 décembre 2007
• Loi n° 2025-17 du 27 septembre 2025 (timbre des quittances), telle qu'intégrée au CGI
• Code des obligations civiles et commerciales, article 387
• Direction générale des Impôts et des Domaines : brochure « Comment acquérir un titre foncier appartenant à un particulier ? »

Ce qu'il faut retenir

Pour une vente entre particuliers, comptez pour l'acheteur environ 11% du prix en frais sur un bien de 30 millions FCFA, dont 5% de droits d'enregistrement, et pour le vendeur une taxe de plus-value de 10% ou 15% sur son gain, payée à l'enregistrement. Les impôts fonciers annuels s'y ajoutent ensuite. Faites établir un décompte complet avant de signer, gardez les justificatifs de votre prix d'achat et de vos travaux, et n'acceptez aucun prix minoré dans l'acte : la préemption et les pénalités coûtent bien plus cher.